Compré una casa y no la alquilo, es o consumo o juego

En la sección de comentarios del artículo anterior sobre la relación alquiler-venta, descubrí que muchas personas todavía no entienden, siguen viendo las casas con la misma perspectiva del pasado, así que voy a explicar un poco más.

La única forma correcta de usar una casa son dos, ¡dos, dos! Una es el consumo, es decir, vivir en ella, calculando cada año cuánto cuesta usarla, como un coche, cuanto más grande, más grande la gorra, con una depreciación del 1% al 2% anual, gastando lo que puedas permitir, comprando una casa cuyo precio total sea acorde a esa capacidad;

Y la otra es la inversión, que implica alquilarla. Si no alquilas, simplemente mantenerla esperando que suba, eso quizás no se considere inversión, sino juego, y además es un tipo de juego relativamente pobre, porque la expectativa suele ser negativa: la casa se envejecerá de forma determinista, mientras que acciones, oro, Bitcoin y similares, aunque no generen flujo de efectivo, dependen de que alguien más las compre a un precio más alto, pero al menos el objeto en sí no se deteriora con certeza. No se puede decir que en décadas posteriores, aunque el precio de una nueva en la misma zona no cambie o incluso suba, la casa vieja solo pueda venderse con muchas rebajas; es como un pescado o fruta que se estropea, difícil de usar como un activo de protección contra la inflación a largo plazo.

Por supuesto, también hay quienes dicen que en los centros urbanos siempre hay menos terreno disponible, aunque la casa sea vieja, el terreno en el centro sigue siendo limitado. Pero esto también es bueno, después de más de 20 años de ciclo alcista, salvo en algunos periodos de “desajuste entre personas y tierra”, todo lo demás solo es juego — las casas deberían haber bajado de precio, no subir tanto, totalmente desconectado de la realidad de la pobreza y riqueza en China. Es un mercado deformado e imperfecto, con la decisión del gobierno de mantener los precios artificialmente altos, creando un ciclo alcista artificial — y tú no deberías saber de antemano que el gobierno evitaría una corrección y mantendría los precios. Por eso, excluyendo a quienes se beneficiaron en las primeras etapas de urbanización, y a otros con capacidad, los que se enriquecieron apalancándose en otros años, no son diferentes de quienes ganaron con contratos apalancados en Bitcoin y terminaron ganando, todos están jugando con suerte. Incluso ahora, algunos hablan de 2016, diciendo que no comprar casas y no arrepentirse, mirando los ejemplos de 2015 y 2016 — esto es tratar de convertir una pequeña probabilidad de ganar en una inversión sólida, lo cual es un error.

Y también está el concepto de que en los centros urbanos, ¿cómo puede venderse una casa vieja a un precio alto? No porque a la gente le guste vivir en casas viejas, sino porque siempre se puede apostar a que la demolición será favorable, y tras demolirla, la casa se renueva, se puede ampliar y obtener ventajas, por eso la gente no suele descontar el valor de las casas viejas (incluso añadiendo precio a las casas antiguas en el centro), y simplemente no se ha desplazado el centro, solo es suerte. Pero la realidad es que la demolición es una apuesta, no inversión; cuando termina el gran proceso de demolición y construcción, las casas viejas dejan de valer, sin importar en qué centro estén. La mayoría de las ciudades han experimentado migraciones y redistribución en los últimos 20 años, y lo que llaman “zona central” solo es una apuesta a que en los próximos 10 o 20 años, o antes de venderla, no cambiará.

Por eso, la única forma de llamar “inversión razonable” a una casa es alquilarla, y la rentabilidad del alquiler debe ser mayor que los costos de mantenimiento más la depreciación anual. Si la compraste con préstamo, hay que sumar los intereses del préstamo a los costos anuales — y si eso se cubre, y además supera la tasa libre de riesgo, es una inversión rentable; si no, es una inversión fallida.

En cuanto al valor de mercado de la casa, después de descontar la depreciación, si subirá o bajará en el futuro, eso es cuestión de suerte. Además de tu experiencia y percepción para juzgar en qué ciclo de precios estás, y la economía en general, también influyen las políticas, la prosperidad de tu zona, si las infraestructuras migran, si la ciudad sigue atrayendo población, si la industria puede sostenerse, y otros factores que no puedes prever con anticipación, y que no dependen tanto de tu “visión”.

Muchos creen que están haciendo “inversión” en bienes raíces, pero en realidad solo están jugando, a menos que la inversión en propiedades sea solo una pequeña parte de su patrimonio, para diversificar riesgos y fortalecer su portafolio — casi ningún rico tiene la mayor parte de su patrimonio en bienes raíces.

¿Cómo distinguir inversión de juego? Tu portafolio de inversión debe tener al menos una lógica subyacente que garantice que siempre crecerá, sin depender de otros factores, es decir, incluso si todos los demás variables no se comportan como esperas, y tu suerte es muy mala, solo retrasará el tiempo para obtener beneficios, pero no provocará pérdidas. Eso es inversión; si no, solo es juego.