Últimamente he notado que el tema de los precios de la vivienda en Vietnam se está volviendo cada vez más popular, especialmente los datos de Hanói son realmente alarmantes. El indicador de relación precio-ingreso (HPR) puede reflejar si el mercado inmobiliario de una ciudad está sobrecalentado, y la situación actual en Hanói realmente merece una reflexión profunda.

Primero, los números. La relación precio-ingreso en Hanói ha alcanzado ya 27.7 veces, mucho más que el nivel promedio a largo plazo de 23.35 veces, y es la más alta desde el pico de 2016 a 2017. En otras palabras, una persona con ingreso promedio necesitaría más de 27 años sin gastar en nada para poder comprar una vivienda, lo que refleja una caída evidente en la capacidad de pago de los compradores.

¿Pero por qué sucede esto? Hay varias fuerzas detrás. Primero, la oferta sigue siendo ajustada, especialmente en el centro de la ciudad y en zonas con buena infraestructura, donde la demanda supera a la oferta. Segundo, en cuanto a financiamiento, tras la tensión de liquidez de 2022 a 2023, el dinero ha comenzado a fluir nuevamente hacia el sector inmobiliario, especialmente hacia activos de apartamentos con títulos de propiedad claros, que han vuelto a atraer a familias e inversores a largo plazo. Tercero, los costos de construcción han aumentado; los costos de tierra, mano de obra y financiamiento están en alza, lo que ha elevado los precios de las viviendas nuevas y, en consecuencia, ha impulsado el mercado de segunda mano.

Curiosamente, los precios de la vivienda en Vietnam tienen varias similitudes con China. La vivienda en Vietnam representa entre el 60 y 70% del patrimonio familiar, con una tasa de propiedad del 90%, una dependencia del mercado inmobiliario muy similar a la de China en su momento. Pero hay una diferencia clave: Vietnam tiene solo un 45% de urbanización, mucho menor que el 65-67% de China, lo que significa que la demanda real de viviendas en Vietnam aún tiene un gran potencial de crecimiento.

Comparando con China, se puede entender mejor la situación. Los precios de la vivienda en China y Vietnam parecen similares, ambos en torno a 27-28 veces, pero la estructura del mercado es completamente diferente. Desde 2022, la población en China ha comenzado a disminuir, hay un exceso de oferta de viviendas, con suficientes casas para alojar a 150 millones de personas, con más de 4 millones de unidades construidas cada año. La crisis proviene del exceso de oferta, apalancamiento alto y expectativas de alza a largo plazo. En cambio, en Vietnam, la población sigue creciendo, la urbanización aún no está saturada, con solo 100,000 viviendas construidas anualmente y una escasez de 300,000, principalmente en viviendas comunes y viviendas sociales. En resumen, China necesita ajustar su mercado por exceso de viviendas, mientras que Vietnam realmente enfrenta una escasez.

¿Podría Vietnam experimentar una corrección profunda similar a la de China? Desde el punto de vista del riesgo, el rápido aumento de la relación precio-ingreso ciertamente trae peligros — la capacidad de pago de los compradores disminuye, la rentabilidad por alquiler se reduce y la segmentación entre proyectos y regiones se acentúa. Pero el entorno crediticio actual es mucho más prudente que en 2016-2017, y el marco legal también es más estricto, lo que implica que los riesgos son más localizados, relacionados con segmentos específicos, y es poco probable que se conviertan en una burbuja de mercado completa.

El impacto en diferentes grupos también varía. Para los compradores de vivienda propia, ahora es más difícil, pero en los próximos años los proyectos de vivienda social aliviarán en cierta medida la situación, y la migración hacia las zonas suburbanas puede optimizar los costos de construcción. Los inversores deben ser más cautelosos, ya que la estructura de flujo de caja en bienes raíces está cambiando y las expectativas de valorización de capital ya no son tan optimistas como antes. Todo el mercado de apartamentos ha pasado de una fase de acumulación a una etapa de valoración más alta.

En general, aunque la relación precio-ingreso en Vietnam se acerca a los niveles previos a la crisis en China, Vietnam aún no tiene las condiciones estructurales para una ruptura de burbuja. La clave está en las diferencias evidentes en la oferta y demanda y en la estructura poblacional. La subida de precios en Vietnam puede ser más una fluctuación normal en el proceso de urbanización, y no una burbuja irracional. Sin embargo, hay que seguir de cerca las políticas y la segmentación del mercado. ¿Qué opinan ustedes sobre esta tendencia de los precios en Vietnam?