Acabo de investigar sobre comprar una vivienda en California y, honestamente, los precios son una locura. Como todos saben, el clima aquí es increíble, pero el costo de vida? Brutal. Empecé a indagar sobre qué programas podrían realmente ayudar y descubrí que hay mucho más apoyo disponible de lo que pensaba, especialmente a través de CalHFA.

Así que CalHFA ha estado vigente desde 1975 ayudando a las personas a obtener hipotecas que realmente puedan pagar. Lo genial es que es autofinanciado, así que no consume fondos de impuestos. Básicamente trabajan con prestamistas aprobados para ofrecer préstamos a compradores primerizos con ingresos bajos a moderados. De hecho, puedes pedir prestado hasta el 105% del valor de una vivienda, lo que significa que también te ayudan a cubrir el pago inicial y los costos de cierre. Eso es bastante significativo cuando se trata de bienes raíces en California.

Tienen seis programas diferentes de préstamos hipotecarios según tu situación. Si eres militar o veterano, hay un programa VA donde no necesitas pago inicial en absoluto. Para personas en zonas rurales, hay una opción USDA. Pero la mayoría de las personas que conozco están considerando las rutas FHA o convencionales.

La hipoteca FHA a través de CalHFA es sencilla: tasa fija a 30 años, y puedes obtener tu pago inicial con tan solo cero por ciento si calificas para su programa de Asistencia MyHome. De lo contrario, necesitas un 3.5% de pago inicial. Luego está CalPLUS, que es similar pero con una tasa de interés ligeramente más alta. La ventaja es que viene acompañado de su Programa de Interés Cero que ayuda con los costos de cierre, lo cual tiene sentido cuando ya estás estirando tu presupuesto.

Si quieres optar por la ruta convencional en lugar de FHA, CalHFA también ofrece esa opción. Mismo plazo fijo a 30 años, aunque tendrás que pagar PMI. Puedes pedir prestado hasta el límite de préstamo conformado en tu área. El pago inicial puede ser tan bajo como el tres por ciento si usas la Asistencia MyHome, o cero por ciento con su ayuda.

Ahora, lo importante sobre la calificación: tus ingresos deben estar en o por debajo de lo que CalHFA establece para tu condado. Hace unos años, esos límites eran bastante altos, variando desde unos $159,000 en condados más económicos como Fresno hasta $300,000 en áreas caras como San Francisco y San Mateo. Pero, honestamente, incluso si alcanzas el umbral de ingresos, todavía necesitas poder pagar la cuota mensual. Hice los cálculos para un préstamo convencional de $700,000 con su financiamiento de pago inicial al 7% de interés y estás viendo aproximadamente $4,517 solo en principal e intereses. Añade impuestos a la propiedad, seguro y seguro hipotecario y de repente estás en unos $5,500 al mes. Es un compromiso serio.

Una cosa que me sorprendió es que, aunque hayas sido dueño de una casa antes, aún puedes calificar como comprador primerizo si no has sido propietario en los últimos tres años. Así que, si la vida te llevó a vender, no estás automáticamente excluido.

Para que te aprueben una hipoteca de CalHFA, necesitas completar su curso de educación para compradores de vivienda en línea o pasar por un programa de asesoramiento en persona. Son bastante estrictos con eso. También no puedes tener historial de crédito cero; no lo consideran. Y tendrás que comprar una garantía de vivienda para cubrir reparaciones inesperadas después del cierre.

El proceso de solicitud implica encontrar un oficial de préstamos preferido por CalHFA, lo cual, según parece, es más difícil de lo que suena. El condado de Los Ángeles solo tiene como ocho oficiales calificados para todo el condado, según su sitio web. CalHFA no otorga directamente las hipotecas; se asocian con prestamistas aprobados y certificados. Así que lo que terminas pagando depende del prestamista con el que trabajes. Lo inteligente es comparar varias cotizaciones, incluso dentro del programa CalHFA, igual que en cualquier otro lado.

Lo que realmente ayuda con la asequibilidad es su asistencia para el pago inicial y los costos de cierre. El precio medio de una vivienda en California superó los $700,000 a finales de 2022, así que un pago inicial tradicional del 20% sería de $140,000. Incluso solo el 3% son $21,000. Luego, los costos de cierre encima de eso añaden otro dos a cinco por ciento. Es brutal. Ahí entra MyHome: es una segunda hipoteca específicamente para tu pago inicial. También tienen ZIP, el Programa de Interés Cero, que cubre los costos de cierre. ¿Lo mejor? No tienes que empezar a pagar estos hasta que tu hipoteca principal madure en 30 años, o cuando vendas o refinancies. MyHome sí acumula intereses, pero ZIP no, así que al menos uno de los dos es sin intereses.

Puedes combinar los préstamos de CalHFA con otras subvenciones y programas de ayuda para el pago inicial también. Si calificas para fondos adicionales de otra fuente, eso significa menos que tienes que pedir prestado en total. Solo ten cuidado, porque las subvenciones a veces pueden ser consideradas ingreso gravable en el año en que las recibes.

Si quieres la imagen completa, HUD tiene una página web de asistencia para la propiedad de vivienda en California con aún más opciones. Además, la mayoría de las ciudades tienen sus propios departamentos de desarrollo comunitario o vivienda que gestionan programas locales además de lo que ofrece CalHFA. Vale la pena verificar si tu ciudad específica tiene algo adicional disponible.

Todo el proceso es definitivamente factible si sabes dónde buscar y qué preguntar. California es caro, sin duda, pero en realidad han desarrollado una infraestructura legítima para ayudar a las personas a acceder a viviendas. Solo requiere investigación y paciencia para navegar todo eso.