Acabo de notar algo interesante en el espacio de los parques de atracciones que vale la pena analizar. Six Flags acaba de vender siete de sus parques con bajo rendimiento a EPR Properties en un acuerdo en efectivo de 331 millones de dólares, y la reacción del mercado es honestamente bastante reveladora sobre en qué situación están las cosas en este momento.

Entonces, esto fue lo que sucedió: Six Flags está deshaciéndose de seis parques de atracciones regionales más un parque acuático. En la superficie, parecería que esto es una victoria para Six Flags, ¿verdad? La acción subió un 5%. Pero si realmente miras los números, se vuelve raro rápidamente.

Estos parques que están siendo vendidos generaron 260 millones de dólares en ingresos y 45 millones en EBITDA ajustado para Six Flags el año pasado. Representaron el 9.5% del total de asistencia en toda la compañía y el 5.7% del EBITDA ajustado general. Pero solo están recibiendo 331 millones de dólares por ellos. Eso es un descuento bastante pronunciado considerando que el valor empresarial total de Six Flags ronda los 7.35 mil millones de dólares.

Lo que realmente sorprende es que EPR Properties, un REIT que principalmente posee cines y lugares de entretenimiento, sea el comprador aquí. Esto no es para nada su jugada típica. Tienen una exposición mínima a parques temáticos. Y aquí está lo interesante: su acción en realidad cayó un 4% tras esta noticia, aunque el acuerdo debería ser beneficioso para sus ganancias.

Pero al profundizar, EPR podría ser en realidad el jugador más inteligente aquí. Están adquiriendo propiedades con un gran descuento precisamente porque no hay muchos compradores para parques regionales en este mercado en este momento. Los grandes operadores no los tocarán, el capital privado se mantiene alejado, e incluso empresas como Herschend, que realmente tienen capital para invertir, están ocupadas con otras adquisiciones.

El contexto también importa. Six Flags ha estado luchando mucho desde que se cerró la fusión con Cedar Fair hace un par de años. Se suponía que eso crearía sinergias y combinaría lo mejor de ambas operaciones. En cambio, la acción ha caído un 68% desde que se concretó el acuerdo. Ya cerraron Six Flags America y planean salir de California's Great America. Así que deshacerse de estos activos con bajo rendimiento en realidad tiene sentido para ellos: es mejor centrarse en parques que realmente puedan generar retornos.

Para EPR, esto podría ser una inversión inteligente. Incluso en el peor de los escenarios, probablemente puedan vender estos activos a un operador real en un par de años cuando el mercado mejore. Están obteniendo un descuento en activos inmobiliarios con infraestructura existente y reconocimiento de marca, aunque esa marca actualmente esté teniendo dificultades.

Entonces, ¿quién ganó realmente? Probablemente ambos lados, solo por diferentes razones. Six Flags deja de perder dinero con estos activos y puede concentrarse en sus parques más fuertes. EPR obtiene una expansión de su portafolio con un descuento y con opciones para el futuro. La reacción inicial del mercado quizás no vio que esto podría resultar bastante favorable para ambas partes.