Acabo de investigar algunas opciones de reits de alto rendimiento, y hay uno que sigue apareciendo en las conversaciones: el ETF Invesco KBW Premium Yield Equity REIT, símbolo KBWY. El rendimiento de este es bastante alto, situándose por encima del 9,6% no hace mucho tiempo. Para contexto, ese tipo de cifra llama la atención en carteras centradas en ingresos.

Así que aquí está lo básico sobre los reits en general. Están estructurados de manera diferente a las acciones normales porque deben seguir reglas específicas. Un reit necesita distribuir aproximadamente el 90% de sus ingresos fiscales a los accionistas anualmente mediante dividendos. También deben mantener al menos el 75% de sus activos en bienes raíces o efectivo, y obtener el 75% de sus ingresos de fuentes inmobiliarias — alquileres, intereses hipotecarios, ese tipo de cosas. Por eso los reits se conocen como máquinas de ingresos.

KBWY se enfoca específicamente en fideicomisos de inversión inmobiliaria. Cuando revisé sus principales participaciones, vi nombres como Brandywine Realty Trust, Innovative Industrial Properties, Community Healthcare Trust. La cartera está bastante concentrada, con la posición principal en aproximadamente un 6,27%. Estas son empresas que poseen edificios de oficinas, almacenes industriales, instalaciones de atención médica, propiedades hoteleras. Básicamente, el fondo apuesta por el sector inmobiliario.

Pero aquí es donde se pone interesante. KBWY ha existido desde 2010, y si miras el valor neto de los activos desde su creación, solo ha subido alrededor del 4%. Eso... no es gran cosa. Parte de eso es el desastre de la pandemia que afectó duramente a los bienes raíces de oficinas y retail. La transición al trabajo remoto básicamente rompió la narrativa del reit de oficinas, y muchas de estas propiedades todavía luchan por encontrar su lugar. Los reits de atención médica también sufrieron, aunque por razones diferentes.

Entiendo por qué la gente se siente atraída por reits de alto rendimiento como este. Cuando las tasas de interés están normales y los rendimientos de los bonos son bajos, un dividendo de más del 9% parece increíble. Y sí, si las tasas bajan significativamente como algunos esperan, eso podría ayudar a los reits al reducir sus costos de endeudamiento y hacer las inversiones inmobiliarias más atractivas. Las tasas más bajas también hacen que las acciones de dividendos sean más competitivas frente a cuentas de ahorro aburridas.

Pero no estoy completamente convencido de que KBWY sea la mejor opción ahora mismo. El dividendo suena increíble hasta que te das cuenta de que los activos subyacentes no han apreciado mucho. Si compras esto solo por el rendimiento, básicamente estás apostando a que ese dividendo se mantenga estable o crezca, pero los reits son cíclicos. Los mercados inmobiliarios se mueven con las condiciones económicas y las tasas de interés. El rendimiento podría comprimirse si las cosas cambian.

Otra cosa que me molesta es la gran exposición a bienes raíces de oficinas y atención médica. Ambos segmentos han sido bastante difíciles desde 2020 y todavía están en proceso de recuperación. La ocupación de oficinas todavía está por debajo de los niveles prepandemia en la mayoría de los mercados. Los reits de atención médica enfrentan sus propias presiones.

Mira, no digo que los reits de alto rendimiento sean malos. Pero cuando ves un rendimiento tan alto, vale la pena preguntarse por qué. A veces es porque el mercado está valorando en riesgo que la mayoría no está considerando. KBWY probablemente seguirá pagando dividendos, pero esperar que se mantengan en estos niveles o que el valor subyacente aumente significativamente me parece optimista. Probablemente hay opciones de ingresos más estables si eso es lo que buscas.