El mercado de alquiler completo de apartamentos en Seúl se ha reducido drásticamente... La conversión a alquiler mensual se acelera

El mercado de alquiler completo de apartamentos en Seúl está experimentando una disminución repentina en la oferta junto con un aumento en los precios, evolucionando hacia una rápida expansión de la proporción de alquiler mensual. En medio de una alta demanda durante la temporada de mudanzas de primavera, la oferta de alquiler completo se ha reducido significativamente, restringiendo las opciones de los inquilinos y extendiendo su impacto a los precios de alquiler completo y al mercado de alquiler mensual en su conjunto.

El 19, según la empresa de datos inmobiliarios Asil, basándose en el día anterior, el total de propiedades de alquiler completo de apartamentos en Seúl era de 15,427 unidades. Esto representa una disminución del 49.9% en comparación con las 37,500 unidades del 18 de abril de 2022, hace dos años. Todas las 25 zonas de Seúl han visto una reducción en la oferta de alquiler completo, con las disminuciones más pronunciadas en Yongsan-gu (88.5%), Jungnang-gu (88.0%), Gangbuk-gu (83.5%), Seongbuk-gu (83.4%) y Gwanak-gu (77.1%). En Gwanak-gu, solo hay 54 unidades de alquiler completo, en Jungnang-gu 51, en Gangbuk-gu 50, e incluso en comunidades grandes como Moongye-dong en Yeoju-dong, con 1,281 unidades, solo hay 2 o 3 propiedades de alquiler completo.

Este cambio se debe a una transformación en la estructura del mercado, que combina compra y alquiler. Desde que el 15 de octubre del año pasado se anunció una política que designa toda la ciudad de Seúl como una zona de permisos para transacciones de tierras, se estableció la obligación de residir efectivamente durante al menos dos años tras la compra, bloqueando en la práctica la llamada inversión por diferencia con derechos de alquiler completo. Anteriormente, esta inversión por diferencia era un canal para aumentar la oferta de alquiler completo, pero con el estrechamiento de esta vía, el mercado interpreta que la entrada de propiedades de alquiler completo en el mercado también ha disminuido. Las agencias inmobiliarias en el lugar también indican que, incluso en comunidades grandes, casi no hay propiedades de alquiler completo disponibles.

En un mercado de alquiler completo con oferta reducida, los precios han aumentado de manera notable. Según la Encuesta de Tendencias de Precios de Viviendas del Instituto de Bienes Raíces de Corea, el precio promedio de alquiler completo de apartamentos en Seúl el mes pasado fue de 601,490,000 wones, superando por primera vez en 3 años y 5 meses los 600 millones de wones desde los 616,940,000 wones de octubre de 2022. La tendencia de aumento es aún más pronunciada en las comunidades nuevas. Por ejemplo, en Yeoju-dong, Gangbuk-gu, un apartamento de 84.8655 m² en Hanwha Forêna fue firmado en contrato de alquiler completo por 775 millones de wones el día 4 de este mes, en comparación con los 680 millones de wones del mismo tamaño en diciembre pasado, casi 1 millón de wones más en menos de cuatro meses. La proporción del precio de alquiler completo respecto al precio de compra también alcanzó el 52.1% el mes pasado, superior al 52.0% del mes anterior. Con el rápido aumento de los precios de los apartamentos en Seúl, la proporción de precios de alquiler completo, que había estado bajando durante 10 meses desde abril del año pasado, volvió a subir después de 11 meses.

Con el aumento en los precios de alquiler completo y la escasez de propiedades, los inquilinos están recurriendo cada vez más al alquiler mensual. Según los datos del Sistema de Información de Transacciones Reales del Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte, hasta el día anterior, se registraron en total 67,506 contratos de alquiler de apartamentos en Seúl, de los cuales 32,608 eran contratos de alquiler mensual, representando el 48.3%. En realidad, aproximadamente 1 de cada 2 contratos de alquiler es de alquiler mensual. La proporción de contratos de alquiler mensual en apartamentos en Seúl aumentó del 28.2% en 2019 al 31.5% en 2020, y desde 2022 hasta el año pasado se mantuvo por encima del 40%. Sin embargo, el mercado de alquiler mensual tampoco es abundante. Basándose en los datos del mercado de la Asociación de Bienes Raíces de Corea, el alquiler mensual promedio en Seúl el mes pasado fue de 1,528,000 wones, estableciendo un nuevo récord histórico mensual.

Se considera que la escasez de oferta de alquiler completo, el aumento de sus precios, las restricciones en los préstamos de alquiler completo y las preocupaciones por la carga fiscal sobre la propiedad están actuando en conjunto, acelerando la transición hacia el alquiler mensual. El alquiler completo y el alquiler mensual están directamente relacionados con la demanda real, especialmente en las clases populares, ya que afectan los costos de vivienda, por lo que no se pueden simplemente considerar como cambios en las formas de transacción. Se espera que esta tendencia pueda intensificar aún más la carga en el mercado de alquiler de Seúl en el futuro, y la atención se centra en si el gobierno implementará medidas complementarias que consideren simultáneamente la oferta, las finanzas y la estabilidad de precios.