Activos del mundo real en bienes raíces(RWA) investigación de mercado

Introducción

El concepto de activos del mundo real ( RWA ) no es nuevo en el mercado de criptomonedas, al menos existe desde 2018, cuando la tokenización de activos y la emisión de tokens de seguridad ( STO ) tenían similitudes con el concepto actual de RWA. Sin embargo, debido a la falta de un marco regulatorio maduro y a la falta de ventajas significativas en los retornos potenciales, estos intentos iniciales no se desarrollaron en segmentos de mercado maduros.

En 2022, con el continuo aumento de las tasas de interés en EE. UU., el rendimiento de los bonos del gobierno estadounidense superó claramente las tasas de interés de los préstamos de stablecoins en el mercado de criptomonedas. Por lo tanto, la tokenización de bonos del gobierno de EE. UU. como RWA se ha vuelto cada vez más atractiva para la industria de las criptomonedas. Como resultado, proyectos DeFi conocidos como MakerDAO, Compound y Aave, así como instituciones financieras tradicionales como Goldman Sachs, JPMorgan y Siemens, e incluso algunos gobiernos, han comenzado a explorar RWA.

En los últimos dos años, han surgido varios proyectos de RWA inmobiliarios en el mercado. Tienen como objetivo ampliar el mercado de inversión en bienes raíces de diversas maneras, diversificar los productos de inversión inmobiliaria y reducir las barreras de entrada para los inversores en bienes raíces. Este estudio realiza un análisis de caso de estos proyectos para evaluar las ventajas y desventajas del diseño de RWA inmobiliarios y su mercado potencial. Dado que estos proyectos están dirigidos principalmente a activos e inversores inmobiliarios en América del Norte, la discusión de las políticas, regulaciones y condiciones del mercado relevantes se centrará principalmente en el mercado inmobiliario de América del Norte.

Métodos para la tokenización del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario es un amplio campo lleno de oportunidades de inversión. Un estudio de Statista en marzo de 2023 mostró que el valor del mercado inmobiliario cotizado en América del Norte alcanzó la increíble cifra de 13 billones de dólares. Mientras tanto, el valor del mercado inmobiliario cotizado a nivel mundial es de 26.6 billones de dólares.

El objetivo principal de la tokenización del mercado inmobiliario es lograr uno o más de los siguientes objetivos: crear productos de inversión en bienes raíces más diversificados y flexibles, atraer a una base de inversores más amplia, y aumentar la liquidez y el valor de los activos inmobiliarios. Estos productos se manifiestan principalmente en tres formas:

1. propiedad inmobiliaria descentralizada para financiación.

Índice de mercado inmobiliario de productos de área específica 2).

3. como bienes raíces tokenizados en garantía.

Además, la tokenización y la integración de blockchain han mejorado la transparencia y la gobernanza democrática de los activos inmobiliarios.

Los fondos de inversión en bienes raíces ( REIT ) son empresas que poseen, operan o financian bienes raíces que generan ingresos. Los REIT ofrecen oportunidades de inversión similares a las de los fondos mutuos, permitiendo a los inversores comunes obtener ingresos basados en dividendos y rendimientos totales, y ayudan al crecimiento del mercado inmobiliario en la región. Los REIT y los RWA inmobiliarios tienen similitudes en la oferta de oportunidades de inversión en propiedades diversificadas, reduciendo eficazmente la barrera de entrada a la inversión y mejorando la liquidez de los activos inmobiliarios. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen a los inversores oportunidades de gestión o propiedad, manteniendo un modelo operativo centralizado. A pesar de ello, su riguroso proceso de revisión de activos y su estructura de inversión dentro de un marco regulatorio estricto proporcionan un sólido modelo para los proyectos de RWA inmobiliarios.

En los últimos dos años de operación de proyectos de RWA en el sector inmobiliario, hemos tenido una comprensión más clara de sus ventajas y desventajas.

Normalmente, los proyectos RWA de bienes raíces tienen las características mencionadas anteriormente. Después de investigar casos específicos, descubrí que debido a las diferencias en la gestión y el enfoque del producto, cada proyecto enfrenta situaciones diferentes en la operación real.

Estudio de caso

En este capítulo, he elegido tres proyectos de RWA en bienes raíces para analizar. Cada proyecto utiliza diferentes métodos para tokenizar el mercado inmobiliario y son los más populares en su campo. Cabe destacar que estos siguen siendo proyectos tempranos, cuyos productos aún no han sido validados y probados en el mercado durante un período prolongado y de manera amplia.

RealT

RealT se lanzó en 2019 y es uno de los proyectos de RWA inmobiliario más antiguos del mercado, centrado en hacer que los bienes raíces residenciales en Estados Unidos sean accesibles para la inversión a través de la blockchain de Ethereum y Gnosis (, principalmente Gnosis ).

RealT adquiere propiedades residenciales y tokeniza las entidades que poseen contratos de propiedad de acuerdo con la legislación estadounidense. La gestión, mantenimiento y cobro de alquileres de estas propiedades se delega a una agencia de gestión externa. Después de deducir los gastos, los alquileres generados por propiedades específicas se distribuyen a sus tenedores de tokens. Aunque RealT supervisa el proceso de tokenización, legalmente están separados de las empresas que poseen los activos inmobiliarios. Como se menciona en su sitio web, si la empresa incumple, los propietarios de los tokens se reservan el derecho de nombrar a otra empresa para gestionar la empresa que posee el contrato de las propiedades. Es importante señalar que no exigen la co-inversión en las propiedades que introducen al mercado. Los tenedores de tokens de la propiedad pueden recibir mensualmente una parte de los ingresos por alquiler de la propiedad, excluyendo aproximadamente un 2.5% de reserva de mantenimiento y tarifas de gestión, que suelen ser alrededor del 10% del valor.

Tomando como ejemplo esta propiedad en Montgomery, el valor total de los tokens inmobiliarios es de 323,020 dólares, cada token tiene un precio de 52.10 dólares, y se han emitido un total de 6,200 tokens. La propiedad genera un ingreso mensual de alquiler de 2,600 dólares. Después de deducir los gastos operativos y de gestión de 622 dólares, el beneficio neto mensual es de 1,978 dólares, lo que se traduce en un ingreso anual de 23,736 dólares. Por lo tanto, cada token recibe una distribución de 3.83 dólares, lo que equivale a un rendimiento anualizado del 7.35%.

Para esta propiedad, RealT proporciona el 100% de los tokens, lo que significa que RealT no necesita invertir junto con los clientes y mantiene un modelo de operación casi sin riesgo. La entidad administrativa cobra el 8% de las rentas y el resto de los costos de mantenimiento, mientras que la plataforma de inversión solo cobra un 2% para la tokenización de la propiedad, la selección de la entidad administrativa y la supervisión de la gestión. De esta manera, el equipo de RealT puede ahorrar una gran cantidad de tiempo de gestión y centrarse en encontrar propiedades calificadas y llevarlas al mercado a través de la tokenización.

Sin embargo, aunque la propiedad fraccionada facilita la distribución del riesgo entre los inversores, también presenta desafíos. Cuando los intereses financieros de los inversores son tan pequeños que los costos de gestión de la empresa se vuelven inviables. Un informe explica el conflicto de intereses entre los tenedores de tokens inmobiliarios y RealT. RealT elige una entidad de gestión para administrar las propiedades que posee; si RealT tiene una gran cantidad de propiedad sobre la propiedad, puede reducir los costos de agencia; por lo tanto, una gestión ineficiente tendrá un impacto negativo en ellos. Sin embargo, si la participación de RealT es demasiado grande, esto puede tener un efecto negativo en la liquidez de los tokens, y los accionistas minoritarios también pueden convertirse en free riders. Estos propietarios pueden esperar que haya grandes accionistas supervisando si la entidad de gestión contratada es financieramente viable. Por otro lado, si la participación de RealT es muy pequeña, RealT puede carecer de la motivación suficiente para elegir la entidad de gestión o participar en el proceso de supervisión, y muchos inversores tienen dificultades para supervisar eficazmente a la entidad de gestión.

Revisé los diez tokens agotados más recientes en el mercado de RealT y utilicé un explorador de blockchain relacionado para encontrar el número de propietarios de cada propiedad.

Como se muestra en el gráfico, RealT divide las propiedades en diferentes cantidades de tokens, de modo que el precio de cada token sea de aproximadamente 50 dólares. La mayoría de las propiedades están ubicadas en Detroit, con alrededor de 500 titulares de tokens, y dos propiedades tienen más de 1,000 titulares. Ahora, combinemos esto con la cantidad de tokens que posee cada titular para comprender el rango de inversión de los inversores de RealT.

Aproximadamente el 90% de los inversores de RealT invierten menos de 500 dólares, alrededor del 9% invierte entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% invierte más de esta cantidad. Esto indica que RealT ha logrado, en cierta medida, crear un mercado de inversión inmobiliaria para pequeños inversores y aumentar la liquidez del mercado de viviendas.

Según los datos de transacción de la billetera RealT ( dirección de billetera Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT ha pagado aproximadamente 6 millones de dólares en alquileres totales. Las tarifas de la plataforma varían según los costos de mantenimiento, seguros e impuestos, aproximadamente entre el 2.5% y el 3% del alquiler, lo que equivale a unos 150,000 a 180,000 dólares de ingresos de la plataforma en los últimos dos años. Sin embargo, dado que RealT no necesita participar en la inversión inmobiliaria y no hay restricciones o directrices establecidas sobre su nivel de participación (, si decide invertir ), los ingresos que RealT obtiene de los ingresos por alquiler aún no se han revelado.

Desde la perspectiva de la estructura empresarial, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como la entidad central de la empresa. Esta entidad no posee activos inmobiliarios; solo actúa como la entidad operativa del proyecto RealT. Además, RealT estableció Real Token LLC en Delaware como la empresa matriz de una serie de compañías inmobiliarias. Al igual que Real Token Inc., Real Token LLC no posee activos inmobiliarios; su principal objetivo es simplificar los procedimientos legales, permitiendo a los usuarios invertir en todas las propiedades mediante un contrato con una empresa. Finalmente, RealT establece una Series LLC correspondiente para cada propiedad en la que se invierte. Como subsidiaria de Real Token LLC, cada Series LLC posee una propiedad específica y sus respectivos tokens. Esta estructura está diseñada para garantizar que los problemas financieros o legales de una propiedad no afecten las operaciones de otras propiedades o de la empresa matriz bajo RealT.

Parcl

El protocolo Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las tendencias de precios del mercado inmobiliario global. Parcl se utiliza para obtener una exposición perpetua a activos sintéticos, utilizando la arquitectura AMM. Parcl introduce el Parcl Labs Price Feed, que crea índices para propiedades inmobiliarias en áreas específicas basándose en el historial de ventas. El período del historial de ventas puede variar según la frecuencia de transacciones de la propiedad. Una vez creado el índice, los inversores tienen la oportunidad de especular sobre el valor de la propiedad inmobiliaria, pudiendo ir en largo o en corto sobre los precios de la propiedad.

Este método permite a Parcl evitar problemas legales, ya que en la operación de la plataforma no se involucra bienes raíces reales. Algunos podrían cuestionar si realmente es un proyecto RWA de bienes raíces, ya que no cumple con los estándares mencionados anteriormente. Sin embargo, es un proyecto RWA relativamente popular, respaldado por inversiones de Coinbase, Solana Ventures, DragonFly y muchos otros nombres importantes en la industria. Es razonable discutir las diversas posibilidades de los RWA en bienes raíces.

La red de pruebas de Parcl se lanzó en Solana en mayo de 2022, y actualmente su TVL es de 16 millones de dólares. Después de más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído mucha atención, con un volumen diario de transacciones de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.

Los productos de Parcl son simples y se desarrollan rápidamente. El Price Feed de Parcl Labs y el mercado de índices están bien diseñados y son fáciles de usar.

En cuanto a la operación, el equipo de Parcl ha lanzado activamente proyectos de adquisición de usuarios como Parcl Point y Real Estate Royale. A pesar de estas ventajas y el apoyo de numerosas instituciones de inversión reconocidas, Parcl aún mantiene una imagen de mercado relativamente discreta, con una base de usuarios pequeña y un volumen de transacciones limitado. Tal vez el mercado aún no esté listo para aceptar productos de índice inmobiliario.

Reinno

Grandes empresas de criptomonedas como Ripple y MakerDAO también están explorando la posibilidad de permitir a los usuarios tokenizar bienes raíces como garantía de préstamos. Ripple anunció en julio que su equipo de moneda digital de banco central está trabajando en esta dirección. MakerDAO se ha integrado con RobinLand para apoyar préstamos respaldados por bienes raíces. RealT ofrece la opción de utilizar bienes raíces tokenizados como garantía de préstamos, aunque este servicio está limitado a los tokens que emiten. Esencialmente, este servicio es más similar a un producto de préstamo de tokens y no aumenta sustancialmente la liquidez de capital de los propietarios de bienes raíces.

Reinno es un proyecto descontinuado lanzado en 2020 y que dejó de operar en 2022. Aunque no dejó una gran huella en el mercado, introdujo dos productos relacionados con los activos reales de bienes raíces (RWA) que merecen ser mencionados.

El primer producto es un servicio de préstamos basado en bienes raíces tokenizados. Cuando los propietarios de bienes raíces necesitan financiación, pueden presentar la documentación de la propiedad a Reinno. Una vez aprobada, Reinno creará en Delaware una empresa de propósito especial (, también conocida como SPV, que es una subsidiaria creada por la empresa matriz para aislar el riesgo financiero. Actúa como una empresa independiente.