Exploración de la tokenización de activos reales: Investigación del mercado RWA inmobiliario

Introducción

El concepto de tokenización de activos físicos ( RWA ) no es una novedad en el mercado de criptomonedas; ya en 2018 surgieron esfuerzos de tokenización de activos y emisión de tokens de seguridad ( STO ) que eran similares al concepto actual de RWA. Sin embargo, debido a un marco regulatorio inmaduro y la falta de ventajas significativas en los retornos potenciales, esos intentos iniciales no lograron desarrollarse en un segmento de mercado maduro.

En 2022, con el continuo aumento de las tasas de interés en Estados Unidos, el rendimiento de los bonos del gobierno estadounidense superó ampliamente las tasas de interés de los préstamos de monedas estables en el mercado de criptomonedas. Como resultado, la tokenización de los bonos del gobierno de EE. UU. en RWA se ha vuelto cada vez más atractiva para la industria de las criptomonedas. Como resultado, algunos proyectos DeFi conocidos, así como instituciones financieras tradicionales e incluso algunos gobiernos, han comenzado a explorar RWA.

En los últimos dos años, han surgido múltiples proyectos de RWA inmobiliarios en el mercado. Están destinados a expandir el mercado de inversiones inmobiliarias de diversas maneras, diversificar los productos de inversión inmobiliaria y reducir las barreras de entrada para los inversores inmobiliarios. Este estudio realiza un análisis de casos de tales proyectos para analizar las ventajas y desventajas del diseño de RWA inmobiliarios y su mercado potencial. Dado que estos proyectos se dirigen principalmente a activos e inversores inmobiliarios en América del Norte, las políticas, regulaciones y condiciones del mercado discutidas estarán principalmente relacionadas con el mercado inmobiliario de América del Norte.

Métodos de tokenización del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario es un vasto campo lleno de oportunidades de inversión. Los datos de investigación de marzo de 2023 muestran que el valor del mercado inmobiliario que cotiza en bolsa en América del Norte alcanza los 1.3 billones de dólares. Mientras tanto, el valor del mercado inmobiliario que cotiza en bolsa a nivel mundial es de 2.66 billones de dólares.

El objetivo central de la tokenización del mercado inmobiliario es lograr uno o más de los siguientes objetivos: crear productos de inversión inmobiliaria más diversos y flexibles, atraer a una gama más amplia de inversores, aumentar la liquidez y el valor de los activos inmobiliarios. Estos productos se presentan principalmente en tres formas:

1. desagregación de la propiedad inmobiliaria para financiar.

2. producto del índice del mercado inmobiliario en áreas específicas.

3. tokenización de bienes raíces como garantía.

Además, la tokenización y la integración de blockchain han mejorado la transparencia y la gobernanza democrática de los activos inmobiliarios.

Si estás familiarizado con los fondos de inversión en bienes raíces ( REIT ), es decir, empresas que poseen, operan o financian bienes raíces generadores de ingresos, descubrirás que los REIT y los RWA de bienes raíces tienen similitudes en la provisión de algunas oportunidades de inversión en propiedades, lo que reduce efectivamente la barrera de entrada y aumenta la liquidez de los activos inmobiliarios. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen a los inversores oportunidades de gestión o propiedad, manteniendo un modelo de operación centralizado. A pesar de ello, su estricta revisión de activos y la estructura de inversión bajo un marco regulatorio riguroso proporcionan un sólido modelo para los proyectos de RWA en bienes raíces.

En los últimos dos años de operación de proyectos sobre RWA inmobiliario, hemos tenido una comprensión más clara de sus ventajas y desventajas.

Normalmente, los proyectos RWA de bienes raíces tienen las propiedades mencionadas anteriormente. Después de investigar casos específicos, descubrí que debido a las diferencias en la gestión y el enfoque del producto, cada proyecto enfrenta situaciones diferentes en la operación real.

Estudio de caso

En este capítulo, he seleccionado tres proyectos de RWA en bienes raíces para analizar. Cada proyecto utiliza diferentes métodos para la tokenización del mercado inmobiliario y son los más populares en su campo. Es importante notar que estos siguen siendo proyectos tempranos, cuyos productos aún no han sido validados y probados en el mercado de manera prolongada y amplia.

‣RealT

RealT se lanzó en 2019 y es uno de los primeros proyectos de RWA inmobiliarias en el mercado, dedicado a ofrecer inversiones en bienes raíces residenciales en EE. UU. principalmente a través de la blockchain de Ethereum y Gnosis ( en Gnosis ).

RealT adquiere propiedades residenciales y tokeniza las entidades que poseen contratos de propiedad de acuerdo con las regulaciones de EE. UU. La gestión, mantenimiento y recolección de alquileres de estas propiedades se delega a terceros administradores. Después de deducir los gastos, los alquileres generados por propiedades específicas se distribuyen a sus poseedores de tokens. Aunque RealT supervisa el proceso de tokenización, están legalmente separados de la empresa que posee los activos inmobiliarios. Según lo indicado en su sitio web, si la empresa incumple, los propietarios de tokens retienen el derecho de nombrar a otra empresa para gestionar la empresa que posee el contrato de propiedad. Es importante destacar que no exigen obligatoriamente co-invertir en las propiedades que llevan al mercado. Los poseedores de tokens de propiedades pueden recibir mensualmente una parte de los ingresos por alquiler de la propiedad, excluyendo aproximadamente el 2.5% de la reserva de mantenimiento y las tarifas de gestión, que suelen ser alrededor del 10% del valor.

Tomemos como ejemplo esta propiedad en Montgomery, el valor total del Token inmobiliario es de 323,020 dólares, el precio de cada Token es de 52.10 dólares, se emitieron un total de 6,200 Tokens. La propiedad genera ingresos de alquiler mensuales de 2,600 dólares. Después de deducir los costos operativos y de gestión de 622 dólares, la ganancia neta mensual es de 1,978 dólares, y el ingreso anual es de 23,736 dólares. Por lo tanto, cada Token recibe una distribución de 3.83 dólares, lo que representa un rendimiento anualizado del 7.35%.

Para esta propiedad, RealT ofrece 100% de tokenización, lo que significa que RealT no necesita co-invertir con los clientes, manteniendo un modelo de operación casi sin riesgos. La entidad de gestión cobra el 8% del alquiler y el resto de los costos de mantenimiento, mientras que la plataforma de inversión solo cobra el 2% para la tokenización de la propiedad, la selección de la entidad de gestión y la supervisión de la gestión. De esta manera, el equipo de RealT puede ahorrar una gran cantidad de tiempo de gestión, centrándose en encontrar propiedades calificadas y llevar su tokenización al mercado.

Sin embargo, a pesar de que la propiedad fraccionada facilita la distribución del riesgo entre los inversores, también presenta desafíos. Surge un problema cuando los intereses financieros de los inversores son tan pequeños que los costos de gestión de la empresa se vuelven inviables. El informe de Lawrence Swinkels explica el conflicto de intereses entre los titulares de Token de bienes raíces y RealT. RealT elige una entidad de gestión para administrar las propiedades que posee; si RealT tiene una gran propiedad en la propiedad, puede reducir los costos de agencia; por lo tanto, una gestión ineficaz puede tener un impacto negativo en ellos. Sin embargo, si la participación de RealT es demasiado grande, esto puede afectar negativamente la liquidez del Token, y los pequeños accionistas también pueden convertirse en gorrones. Estos propietarios pueden esperar que los grandes accionistas supervisen si la entidad de gestión contratada es financieramente viable. Por otro lado, si la participación de RealT es muy pequeña, RealT puede carecer de la motivación para seleccionar adecuadamente una entidad de gestión o participar en el proceso de supervisión, y muchos inversores también tienen dificultades para supervisar eficazmente a la entidad de gestión.

He revisado los diez últimos Tokens agotados en el mercado de RealT y he utilizado un explorador de blockchain relevante para buscar la cantidad de propietarios de cada propiedad.

Como se muestra en el gráfico, RealT divide las propiedades en diferentes cantidades de Token, haciendo que el precio de cada Token sea de aproximadamente 50 dólares. La mayoría de las propiedades están ubicadas en Detroit, con aproximadamente 500 titulares de Token, y dos propiedades tienen más de 1,000 titulares. Ahora, al combinar esto con la cantidad de Token de cada titular, se puede comprender el rango de inversión de los inversores de RealT.

Aproximadamente el 90% de los inversores de RealT invierten menos de 500 dólares, alrededor del 9% invierte entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% invierte más de esa cantidad. Esto indica que RealT ha logrado, hasta cierto punto, crear un mercado de inversión inmobiliaria dirigido a pequeños inversores, aumentando la liquidez del mercado inmobiliario.

Según los datos de transacción de la billetera RealT ( dirección de billetera Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402 ), RealT ha pagado aproximadamente 6 millones de dólares en total de alquiler. Las tarifas de la plataforma fluctúan según los costos de mantenimiento, seguros e impuestos, siendo aproximadamente del 2.5%-3% del alquiler, lo que equivale a ingresos de la plataforma de aproximadamente 150,000 a 180,000 dólares en los últimos dos años. Sin embargo, dado que RealT no obliga a participar en la inversión inmobiliaria, y si se elige invertir, no hay restricciones o pautas específicas en cuanto al nivel de participación, los ingresos que RealT obtiene de los ingresos por alquiler aún no se han divulgado.

Desde la perspectiva de la estructura empresarial, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como la entidad central de la empresa. Esta entidad no posee ningún activo inmobiliario; solo actúa como la entidad operativa del proyecto RealT. Además, RealT estableció Real Token LLC en Delaware como la empresa matriz de una serie de empresas inmobiliarias. Al igual que Real Token Inc., Real Token LLC no posee ningún activo inmobiliario; su principal objetivo es simplificar los procedimientos legales, permitiendo a los usuarios participar en la inversión de todas las propiedades a través de la firma de un contrato con una empresa. Finalmente, RealT establece una serie de LLC correspondientes para cada propiedad en la que se invierte. Como subsidiaria de Real Token LLC, cada LLC en serie posee propiedades específicas y los Tokens correspondientes. Esta estructura está diseñada para asegurar que los problemas financieros o legales de una propiedad no afecten a otras propiedades o a la operación de la empresa matriz bajo RealT.

‣Parcl

El protocolo Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las variaciones de precios del mercado inmobiliario global. Parcl se utiliza para obtener exposición perpetua a activos sintéticos, utilizando una estructura AMM. Parcl introduce el suministro de precios de Parcl Labs, que crea índices para propiedades inmobiliarias en áreas específicas basándose en el historial de ventas. El período del historial de ventas puede variar según la frecuencia de las transacciones de propiedades. Después de crear el índice, los inversores tienen la oportunidad de especular sobre el valor de las propiedades, pudiendo tomar posiciones largas y cortas sobre los precios inmobiliarios.

Este enfoque permite a Parcl evitar problemas legales, ya que la operación de la plataforma no implica bienes raíces reales. Algunos podrían cuestionar si realmente es un proyecto RWA de bienes raíces, ya que no cumple con los estándares mencionados anteriormente. Sin embargo, es un proyecto RWA relativamente popular, respaldado por inversiones de algunas instituciones de inversión reconocidas en la industria. Incluirlo en la discusión es razonable, ya que puede mostrar la diversidad de posibilidades en el RWA de bienes raíces.

La red de pruebas de Parcl se lanzó en Solana en mayo de 2022, y actualmente su TVL es de 16 millones de dólares. Después de más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído demasiada atención, con un volumen diario de operaciones de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.

Los productos de Parcl se simplifican y desarrollan rápidamente. La alimentación de precios de Parcl Labs y el mercado de índices están bien diseñados y son fáciles de usar.

En términos de operaciones, el equipo de Parcl está lanzando activamente programas de adquisición de usuarios como Parcl Point y Real Estate Royale. A pesar de estas ventajas y el apoyo de numerosas instituciones de inversión reconocidas, Parcl aún mantiene una imagen de mercado relativamente discreta, con una base de usuarios pequeña y un volumen de transacciones limitado. Quizás el mercado aún no está preparado para productos de índice de bienes raíces.

‣Reinno

Empresas de criptomonedas de gran tamaño como Ripple y MakerDAO también están explorando la posibilidad de permitir a los usuarios tokenizar bienes raíces como garantía para préstamos. Ripple anunció en julio que su equipo de moneda digital de banco central está trabajando en esta dirección. MakerDAO se ha asociado con RobinLand para apoyar préstamos garantizados por bienes raíces. RealT ofrece la opción de usar bienes raíces tokenizados como garantía para préstamos, pero este servicio está limitado a los tokens que emiten. En esencia, este servicio es más similar a un producto de préstamo de tokens y no ha aumentado significativamente la liquidez de capital para los propietarios de bienes raíces.

Reinno es un proyecto abandonado lanzado en 2020 y que dejó de operar en 2022. Aunque no dejó muchas huellas en el mercado, introdujo dos productos relacionados con bienes raíces RWA que merecen ser mencionados.

El primer producto es un servicio de préstamos basado en la tokenización de bienes raíces. Cuando los propietarios de propiedades necesitan financiamiento, pueden presentar documentos de propiedad a Reinno. Una vez aprobado, Reinno creará una sociedad de propósito especial ( en Delaware para la transacción, también conocida como SPV, que es una subsidiaria creada por la empresa matriz para aislar el riesgo financiero. Su estatus legal como empresa independiente garantiza que sus obligaciones estén protegidas incluso en caso de quiebra de la empresa matriz. Por lo tanto, las sociedades de propósito especial a veces se conocen como entidades de aislamiento de quiebras. En los Estados Unidos, el SPV suele ser lo mismo que una LLC ). Luego, Reinno creará un contrato inteligente para el token de bienes raíces.