AvalonBay、Equity Residential 巨型合并对公寓行业和租金意味着什么

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美国纽约，一处建筑中倒映出阿瓦隆贝社区公司（AvalonBay Communities Inc.）帕克洛吉亚（Park Loggia）公寓的景象，中景。

马克·艾布拉姆森｜彭博｜盖蒂图片社

房地产投资信托（REIT）史上规模最大的合并——周四宣布的Equity Residential（艾奎蒂住宅）与AvalonBay（阿瓦隆贝）的合并——让投资者和分析师们都惊得目瞪口呆。

据一份声明称，全股票合并的市值约为520亿美元，总企业价值约为690亿美元。它将打造美国最大的不动产公司之一，拥有超过180,000套出租公寓。

“此次组合创造了一家全新且从根本上更强大的公司，具备差异化能力，将推动结构性更优的现金流产生、盈利和股息增长，并为股东创造价值，”阿瓦隆贝首席执行官本杰明·沙尔（Benjamin Schall）表示。

沙尔将出任新组建公司的首席执行官，而艾奎蒂住宅首席执行官马克·帕雷尔（Mark Parrell）将在交易完成后退休。

JLL Income Property Trust（JLL收入物业信托）总裁兼首席执行官艾伦·斯沃林根（Allan Swaringen）称此次“合并简直令人难以置信”。

“他们居然会合并，真是不可思议，”他表示。

JLL Income Property Trust是拉萨尔投资管理公司（LaSalle Investment Management）的一部分，该公司为机构客户和高净值个人在全球管理约900亿美元的房地产投资。

斯沃林根指出，两家公司的股票都在低于其净资产价值的水平之下，这使得两者都成为适合被收购并实现私有化的潜在目标。

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“我认为这可能是在抵御私有化。把自己放在一起之后，它们几乎大到难以被收购，”斯沃林根说。

他还提到，建造技术的成本很高，而如今住宅租户提出了这些技术要求——从在线租赁到信用审查，再到提供带宽和Wi‑Fi。整合可能会降低这些成本。

“从战略角度看，理由很简单：规模、流动性、资产负债表效率以及管理费用协同效应，”Hoya Capital Real Estate（霍亚资本房地产）的首席投资官大卫·奥尔巴赫（David Auerbach）表示。

奥尔巴赫说，他认为这可能是该领域更多“巨型交易”的开端。

“我们这儿的公寓REITs实在太多了，这个行业非常适合整合，”他在发给CNBC的邮件评论中写道。

奥尔巴赫还指出，这笔交易发生在公寓房东面临一段艰难时期之中：受后疫情时期建筑繁荣影响，新供应出现了大规模涌入，导致租金增长乏力。

无论是奥尔巴赫还是斯沃林根，都表示他们预计看不到租金受到影响。尽管合并后的公司在某些市场的市场份额可能在增长，但它们仍将不得不与其他领域参与者竞争。公寓市场高度多元化，且是一栋楼一栋楼的差异化，使消费者拥有大量选择。

鉴于这笔交易规模之大以及当前围绕住房可负担性的持续舆论浪潮，监管与政治层面的审视可能会出现。但即便在合并之后，合并后的公司在市场中所占份额仍将较小。

“虽然不需要反垄断层面的监管批准，但我们认为存在一场政治公关层面的较量：我们认为合并公司市场份额将<3%，并将大量投资于扩大住房，”派普·桑德勒（Piper Sandler）高级分析师亚历山大·戈德法布（Alexander Goldfarb）写道。“最终，我们相信合并公司需要在一次性协同效应之外进一步提升盈利增长，才能证明‘更大’实际上更有利可图。”

更正：JLL Income Property Trust是LaSalle Investment Management的一部分，该公司管理着全球约900亿美元的房地产投资。此前的版本误述了该投资工具。

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