AvalonBay、Equity Residential 巨型合并对公寓行业和租金意味着什么

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阿瓦隆湾社区公司（AvalonBay Communities Inc.）的帕克洛吉亚公寓，位于中间，在美国纽约的一座建筑中倒映。

马克·艾布拉姆森 | 彭博社 | 盖蒂图片社

有史以来最大规模的房地产投资信托合并——由艾奎蒂住宅（Equity Residential）与阿瓦隆湾（AvalonBay）宣布的合并——让投资者和分析师都惊讶不已。

据一份声明显示，这次全股票合并的市值约为520亿美元，总企业价值约为690亿美元。它将打造美国最大的房地产公司之一，拥有超过180,000套出租公寓。

“此次合并创造了一家全新且根本更强大的公司，具有差异化的能力，将推动结构性更优的现金流生成、盈利和股息增长，以及为股东创造价值，”阿瓦隆湾CEO本杰明·沙尔（Benjamin Schall）表示。

沙尔将成为新成立公司的CEO，艾奎蒂住宅的CEO马克·帕雷尔（Mark Parrell）将在交易完成后退休。

管理全球机构客户和高净值个人房地产投资约900亿美元的JLL收入物业信托公司（JLL Income Property Trust）总裁兼CEO艾伦·斯沃林根（Allan Swaringen）称此次合作“令人难以置信”。

“他们竟然会合并，真的令人难以置信，”他说。

斯沃林根指出，两家公司的股票都低于其净资产值，这种情况使它们都成为被收购和私有化的良好目标。

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“我认为这可能是对私有化的一种防御。通过合并，它们几乎太大而无法被收购，”斯沃林根说。

他还提到，住宅租户现在对建造技术的需求成本很高——从在线租赁、信用检查到带宽和Wi-Fi的提供。合并可能会降低这些成本。

“战略上，理由很简单：规模、流动性、资产负债表效率和管理协同效应，”霍亚资本房地产（Hoya Capital Real Estate）的首席投资官大卫·奥尔巴赫（David Auerbach）表示。

奥尔巴赫认为，这可能是该领域更多大型交易的开端。

“我们这里有太多的公寓REITs，这个行业非常适合整合，”他在发给CNBC的电子邮件评论中写道。

奥尔巴赫指出，这笔交易是在公寓房东经历一段艰难时期之后进行的，受到了后疫情时期建筑繁荣带来的大量新供应，导致租金增长缓慢。

无论是奥尔巴赫还是斯沃林根都表示，他们不预期租金会受到影响。虽然合并后的公司在某些市场的市场份额可能在增长，但它们仍需与其他竞争者竞争。公寓市场高度多样化，逐栋建筑而建，消费者有很多选择。

鉴于交易规模庞大以及当前关于住房负担能力的舆论压力，可能会引发监管和政治审查。但即使合并后，合并公司所占市场份额仍然很小。

“虽然不需要反垄断监管批准，但存在政治公关战，我们认为管理层很好地阐述了[that]合并公司市场份额不到3%，并大量投资于扩大住房，”派普·桑德拉（Piper Sandler）的高级分析师亚历山大·戈德法布（Alexander Goldfarb）写道。“最终，我们相信，合并公司需要在一次性协同效应之外改善盈利增长，才能证明‘更大’实际上更有利可图。”

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