房源供应：买家只是“害怕”采取行动吗？

雅虎财经视频 和乔什·利普顿

周五，2026年2月20日 上午6:23（GMT+9）

在这段视频中：

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美国住房市场周四收到一份喜忧参半的数据：随着抵押贷款利率降至近四年来的最低水平，而1月份的待售房屋销售又滑落至新的历史低点。

金洛克合伙人（Kinloch Partners）联合创始人兼CEO布鲁斯·麦克尼拉奇谈到，潜在购房者正如何在“自己已经住着的房屋和出租物业上”选择“原地不动”，并指出住房供应短缺叠加价格压力所形成的严峻局面。

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视频文字稿

00:00 乔什

我们确实又获得了更多住房数据，布鲁斯。也许我们先从宏观层面开始，布鲁斯。嗯，从整体来看。你知道的，我们美国住房市场的现状，布鲁斯。过去6个月或者12个月里，它发生了怎样的变化？像是什么变化了？什么保持不变？它正在如何演变，布鲁斯？对现在正在听的、想买房的美国人来说，发生了什么变化？

00:30 布鲁斯

乔什，人们想买房。他们想住进房子里。问题在于他们买不起。利率太高。他们信用卡债务缠身，还有学生贷款，所以他们只能先观望。他们继续住在自己拥有的房子里，继续住在租来的房子里，或者继续住在他们租的公寓里。他们还没有准备好行动，因为他们担心经济，也担心自己的工作。

01:03 乔什

我的朋友乔·布鲁斯·韦尔斯，布鲁斯——RSM那位非常聪明的经济学家。嗯，他的观点是：听着，我们没有住房需求问题。我们没有融资问题。乔说真正的问题是住房短缺。这才是关键。布鲁斯，我猜你认同吗？如果你认同，为什么？为什么会出现短缺？

01:31 布鲁斯

关于住房短缺这部分，我同意他说的所有内容，但我不同意他的其他看法。你可以查看美国全国每一个MLS，乔什。全国有成千上万的房屋可供选择——建筑商正在建造崭新的、质量高且价格可负担的房子——只是它们没有卖出去。所以我认为需求是存在的，我也认为供给是存在的。只是人们还没有准备好采取行动，他们不敢迈出那一步——他们害怕行动，因此库存正在增加。

02:08 乔什

布鲁斯，价格方面到底发生了什么？

02:12 布鲁斯

价格基本保持相对平稳，利率也确实下调了一点点，但还不足以真正让人们从观望中站出来。呃，价格在我们所在的位置或我们过去的水平之上有一点点向上变动。但建筑商在提供很好的激励措施，乔什。这简直就像是“完美风暴”：建筑商手里有房子，他们在帮助人们降低点数，或者降低利率。但人们就是太犹豫了。他们担心工作，担心经济，所以他们就继续待在原来的状态。

02:51 乔什

国会，布鲁斯，正如你所知道的，我们在华盛顿的立法者们都在盯着这个问题，对吧？呃，《华尔街日报》有一篇很棒的报道，值得点赞——他们在努力工作。众议院和参议院确实最近在几十年来第一次通过了重要法案。目标就是这个问题，就是针对住房问题。呃，法案的优先事项是什么？我不知道你是否看过，布鲁斯；我就先给你个高层概览吧。他们到底在关注什么？这些优先事项、政策优先方向包括：推动城市建设、简化环境审查、让制造住房（manufactured housing）更容易建造，并扩大抵押贷款的可及性。你怎么看？这些做法合理吗？这些是我们立法者的聪明政策举措吗？

03:36 布鲁斯

这些确实是聪明的政策举措，但我看看纳什维尔及大纳什维尔地区的城市。这些城市向开发商收取的影响费（impact fees）高达数万美金。它们没有投入正确的基础设施，也没有为这种增长做规划，而且缺乏水和污水处理能力。因此那些城市的房子建不起来，说得直白一点，是因为城市缺少资源、也缺乏远见——很多年前没有为基础设施做准备。所以我看到很多城市在应对增长时都很吃力：它们并没有为增长做好准备，因此在这些地区出现了某种放缓——因为建筑商无法负担得起建设。它们收取的这些费用实在是过于高昂。

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