探索实物资产代币化:房地产RWA市场研究

引言

实物资产(RWA)代币化的概念在加密货币市场并非新生事物,早在2018年就出现了与当今RWA概念相似的资产代币化和证券型代币发行(STO)。然而,由于监管框架不成熟以及潜在回报缺乏显著优势,这些早期尝试未能发展成为成熟的市场细分。

2022年,随着美国持续加息,美国国债收益率大幅超过加密市场稳定币借贷利率。因此,将美国国债代币化为RWA对加密行业变得越来越有吸引力。结果,一些知名DeFi项目以及传统金融机构甚至一些政府都开始探索RWA。

近两年来,市场上出现了多个房地产RWA项目。它们旨在通过各种方式扩大房地产投资市场,多样化房地产投资产品,并降低房地产投资者的准入门槛。本研究对此类项目进行案例分析,以分析房地产RWA的设计优缺点及其潜在市场。由于这些项目主要针对北美的房地产资产和投资者,讨论的相关政策、法规和市场条件将主要涉及北美房地产市场。

代币化房地产市场的方法

房地产市场是一个充满投资机会的巨大领域。2023年3月的研究数据显示,北美上市房地产市场价值高达1.3万亿美元。而全球上市房地产市场价值为2.66万亿美元。

房地产市场代币化的核心目标是实现以下一个或多个目标:创造更多样化和灵活的房地产投资产品,吸引更广泛的投资者,增加房地产资产的流动性和价值。这些产品主要表现为三种形式:

1)房地产所有权分散化以进行融资。

2)特定区域房地产市场指数产品。

3)房地产代币化作为抵押品。

此外,代币化和区块链集成增强了房地产资产的透明度和民主治理。

如果你熟悉房地产投资信托(REIT),即拥有、运营或融资创收房地产的公司,就会发现REIT和房地产RWA在提供部分房产投资机会方面有相似之处,有效降低了投资门槛并提高了房地产资产的流动性。然而,传统REIT通常不向投资者提供管理机会或所有权,保持中心化运营模式。尽管如此,它们严格的资产审查和在严格监管框架下的投资结构为房地产RWA项目提供了坚实的蓝图。

在过去两年关于房地产RWA的项目运营中,我们对其优缺点有了更清晰的认识。

通常,房地产RWA项目具有上述属性。深入研究具体案例后,我发现由于管理和产品方法的不同,每个项目在实际运营中遇到的情况各不相同。

案例研究

在本章中,我选择了三个房地产RWA项目进行分析。每个项目采用不同方法将房地产市场代币化,并在其领域最受欢迎。值得注意的是,这些仍是早期项目,其产品尚未经过长期和广泛的市场验证和测试。

‣RealT

RealT于2019年推出,是市场上最早的房地产RWA项目之一,致力于通过以太坊和Gnosis区块链(主要在Gnosis上)提供美国住宅房地产投资。

RealT收购住宅物业并根据美国法规将拥有物业契约的实体代币化。这些物业的管理、维护和租金收取责任委托给第三方管理机构。扣除费用后,特定物业产生的租金分配给其代币持有人。虽然RealT监督代币化过程,但他们在法律上与持有房地产资产的公司是分开的。根据其网站所述,如果公司违约,代币所有者保留任命另一家公司管理持有物业契约的公司的选择权。值得注意的是,他们不强制要求共同投资他们推向市场的物业。物业的代币持有人每月可以获得物业租金收入的份额,不包括约2.5%的维护储备金和管理费,管理费通常约为价值的10%。

以蒙哥马利的这处物业为例,房地产代币总价值为323,020美元,每个代币价格为52.10美元,共发行6,200个代币。该物业每月产生2,600美元的租金收入。扣除运营和管理费用共622美元后,每月净利润为1,978美元,年收入为23,736美元。因此,每个代币获得3.83美元的分配,年化收益率为7.35%。

对于这处物业,RealT提供100%的代币,这意味着RealT无需与客户共同投资,维持几乎无风险的运营模式。管理机构收取8%的租金和维护费用的剩余部分,投资平台仅收取2%用于物业代币化、选择管理机构和监督管理。通过这种方法,RealT团队可以节省大量管理时间,专注于寻找合格物业并将其代币化推向市场。

但是,尽管部分所有权促进了投资者之间的风险分担,它也带来了挑战。当投资者的财务利益太小以至于公司管理成本变得不可行时,就会出现问题。劳伦斯·斯温克尔斯的报告解释了房地产代币持有人和RealT之间的利益冲突。RealT选择管理机构来管理其拥有的物业;如果RealT对物业拥有大量所有权,它可以降低代理成本;因此,低效管理会对他们产生负面影响。然而,如果RealT的份额过大,这可能会对代币流动性产生负面影响,小股东也可能成为搭便车者。这些所有者可能期望大股东可以监督雇佣的管理机构是否具有财务可行性。另一方面,如果RealT的份额很小,RealT可能缺乏充分选择管理机构或参与监督过程的动机,许多投资者也很难有效监督管理机构。

我查看了RealT市场上最新售罄的十个代币,并使用相关区块链浏览器查找每个物业的持有人数量。

如图表所示,RealT将物业分割成不同数量的代币,使每个代币价格约为50美元。大多数物业位于底特律,约有500个代币持有人,两个物业的持有人超过1,000人。现在,将这与每个持有人的代币数量结合,就可以了解RealT投资者的投资范围。

约90%的RealT投资者投资不到500美元,约9%投资500至2,000美元,1%投资超过这个数额。这表明RealT在一定程度上成功创造了面向小投资者的房地产投资市场,增加了房地产市场的流动性。

根据RealT钱包(Gnosis钱包地址:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)的交易数据,RealT已支付约600万美元的总租金。平台费用根据维护费用、保险和税收而波动,约为租金的2.5%-3%,相当于过去两年约15万至18万美元的平台收入。然而,由于RealT不强制参与房地产投资,且如果选择投资,其参与程度没有具体限制或指导原则,RealT从租金收入中获得的收入仍未披露。

从公司结构角度来看,RealT在特拉华州成立了Real Token Inc.作为公司的中心实体。该实体不拥有任何房地产资产;它仅作为RealT项目的运营实体。此外,RealT在特拉华州成立了Real Token LLC作为一系列房地产公司的母公司。与Real Token Inc.一样,Real Token LLC不拥有任何房地产资产;其主要目的是简化法律程序,允许用户通过与一家公司签订合同来参与所有物业的投资。最后,RealT为每个投资的物业建立相应的系列LLC。作为Real Token LLC的子公司,每个系列LLC拥有特定物业和相应的代币。这种结构旨在确保一个物业的财务或法律问题不会影响RealT下的其他物业或母公司的运营。

‣Parcl

Parcl协议是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场的价格变动。Parcl用于获得合成资产的永续敞口,使用AMM架构。Parcl引入了Parcl Labs价格馈送,根据销售历史为特定地区房地产创建指数。销售历史期限可根据物业交易频率而变化。创建指数后,投资者有机会对房产价值进行投机,能够对房地产价格采取多头和空头头寸。

这种方法使Parcl避免了法律问题,因为平台运营中没有涉及实际房地产。有人可能会质疑它是否真的是房地产RWA项目,因为它不符合上面提到的标准。然而,它是一个相对受欢迎的RWA项目,得到了一些行业知名投资机构的投资。包括它在讨论中是合理的,可以展示房地产RWA的多样化可能性。

Parcl的测试网于2022年5月在Solana上启动,目前TVL为1600万美元。运营一年多后,Parcl似乎没有吸引太多关注,日交易量不到1万美元,日活跃用户不到50个。

Parcl的产品简化并快速开发。Parcl Labs价格馈送和指数市场设计良好,易于使用。

运营方面,Parcl团队积极推出Parcl Point、Real Estate Royale等用户获取计划。尽管有这些优势和众多知名投资机构的支持,Parcl仍保持相对低调的市场形象,用户基础小,交易量有限。也许市场还没有为房地产指数产品做好准备。

‣Reinno

像Ripple和MakerDAO这样的大型加密货币公司也在探索允许用户将房地产代币化作为贷款抵押品的可能性。Ripple在7月宣布,他们的中央银行数字货币团队正朝这个方向努力。MakerDAO与RobinLand合作,支持以房地产为抵押的贷款。RealT提供使用代币化房地产作为贷款抵押品的选项,但这种服务仅限于他们发行的代币。实质上,这种服务更类似于代币借贷产品,并未大幅增加房地产所有者的资本流动性。

Reinno是一个于2020年推出,2022年停止运营的废弃项目。虽然它在市场上没有留下太多痕迹,但它引入了两个值得一提的与房地产RWA相关的产品。

第一个产品是基于代币化房地产的贷款服务。当房产所有者需要融资时,他们可以向Reinno提交房产文件。获批后,Reinno将在特拉华州为交易创建一个特殊目的公司(也称为SPV,是父公司创建的子公司,用于隔离财务风险。其作为独立公司的法律地位使其义务即使在母公司破产的情况下也能得到保障。因此,特殊目的公司有时被称为破产隔离实体。在美国,SPV通常与LLC相同)。然后,Reinno将为房地产代币创建智能合约