¿La vivienda seguirá cayendo lentamente? Análisis desde la perspectiva del trading

Hola a todos, bienvenidos al análisis inmobiliario de Uchiha de Corto Plazo. ¿Les parece raro ver un análisis inmobiliario en una plataforma del mundo cripto? A mí me parece muy interesante: las plataformas de trading permiten que todos expresen libremente sus opiniones sobre las finanzas.

Bien, para nosotros los chinos, la vivienda es un activo del que no se puede dejar de hablar. La gente siempre espera poder tener una casa propia cuando es joven, para casarse, tener hijos, educarlos, jubilarse e incluso por sus atributos financieros y sociales.

Para empezar, en China, salvo quienes compraron una casa al contado o con una hipoteca pequeña cuando los precios todavía eran bajos, la mayoría pidió préstamos cuantiosos. Quizá no lo sepan, pero cuando yo era pequeño, en 2015, muchas personas de mi entorno compraban casa de forma muy conservadora: pagaban todo al contado y preferían pedir dinero prestado a sus familiares, con la garantía de devolverlo en un plazo de 3~5 años. Quienes realmente daban un 30% de entrada empezaron a aparecer después de 2015; eran, más o menos, los nacidos entre 1980 y 1985. Vivieron el auge económico de China en los años 80, confiaban mucho en la economía del país y creían que sus futuros empleos les permitirían aumentar sus ingresos. Por eso se atrevían a comprometer sus ahorros de los siguientes 30 años para comprar una vivienda. En cambio, la generación siguiente, nacida más o menos a partir de 1995, vivió la caída inmobiliaria y, en realidad, no tiene muchas ganas de comprar casa.

Primero, repasemos la situación actual de los principales grupos con hipotecas.

Desde la perspectiva del trading, los nacidos en los años 80 son quienes más compraron en máximos y quedaron atrapados. En realidad, comprar una casa tiene mucho en común con hacer trading: las subidas y bajadas del precio de la vivienda equivalen a la tasa de financiación y van erosionando tu capital. El interés de la hipoteca también es una forma de apalancamiento. Con un interés del 3,4%, al sumar el capital y los intereses se termina pagando tres veces el principal, lo que equivale a un apalancamiento de 3,3x. Mucha gente considera la vivienda un activo, pero ese activo está perdiendo valor rápidamente: desde 2021 hasta ahora, prácticamente se ha reducido a la mitad. Es decir, la entrada del 30% ha perdido más de la mitad de su valor y el capital propio se ha reducido drásticamente.

Primero debemos entender quiénes conforman las posiciones atrapadas y cuál es su precio de liquidación.

1. El grupo más numeroso: trabajadores asalariados y empleados de oficina comunes (más del 60%)
Ingenieros de empresas de internet y manufactureras, empleados de empresas estatales e instituciones públicas, trabajadores de la educación y la salud, y empleados de empresas comunes.

- Ingresos: los ingresos familiares mensuales suelen ser de 8k–15k. Un salario individual superior a 20.000 al mes ya está en el extremo alto de este grupo; no es lo habitual. En las ciudades de tercer y cuarto nivel, muchos hogares solo ingresan 5k–9k al mes y dependen mucho de la ayuda de sus padres para pagar la entrada.
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- Motivo de compra: vivienda para casarse o necesidad de vivir cerca de una buena escuela; compran una sola vivienda para uso propio, con un apalancamiento prudente y cuotas mensuales limitadas al 30%-40% de sus ingresos.
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- Características: flujo de caja estable y gran temor a perder el empleo. Mientras no pierdan el trabajo, aguantarán las cuotas aunque caiga el precio de la vivienda. Es el grupo con menos morosidad.

2. Segundo grupo: trabajadores por cuenta propia y pequeños empresarios (alrededor del 20%, con alta incidencia de morosidad)
Restaurantes, materiales de construcción, comercio, talleres y pequeños contratistas de obras
- Características de sus ingresos: cuando el negocio marcha bien, pueden ganar fácilmente más de 20.000 al mes e incluso más, pero sus ingresos son muy inestables y varían mucho; no tienen un salario fijo. En épocas de bonanza se atreven a apalancarse más para comprar una segunda o tercera vivienda como inversión.
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- Riesgos: la caída del negocio o la interrupción de los cobros destruyen directamente su flujo de caja. Son el grupo más representado entre quienes se atrasan en las cuotas hipotecarias y las viviendas subastadas judicialmente.

3. Tercer grupo: mandos intermedios y altos, y empleados sénior de grandes empresas (menos del 10%)
Mandos intermedios de grandes empresas, del sector financiero e inmobiliario; ingresos familiares mensuales estables superiores a 20.000, y en muchos casos de 30–50.000.

- Características: fueron los principales compradores que cambiaron su vivienda por otra mejor entre 2018 y 2021; compraron viviendas grandes y en zonas céntricas. Sus ingresos potenciales son altos, pero enfrentan un riesgo considerable de despido al llegar a la mediana edad.
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- Por lo general, no llegan al máximo de apalancamiento y tienen una mayor capacidad para resistir los riesgos; rara vez dejan de pagar por voluntad propia.

4. Un pequeño grupo restante: inversores puros (varias viviendas)
Muchos de quienes especulaban con viviendas en aquellos años también acumularon préstamos comerciales y préstamos con garantía hipotecaria. Su apalancamiento es muy alto, por lo que son quienes tienen las posiciones más atrapadas y sufren las mayores pérdidas.

Bien, ¿por qué cae el precio de la vivienda? En realidad, funciona igual que una operación en corto: no es porque haya mucha gente pesimista, sino porque no hay compradores y, además, las ventas se realizan de manera dispersa y con poco volumen. Por eso el nivel general de los precios de la vivienda sigue bajando. Entonces, ¿cuál es el desenlace de esta caída lenta? ¿Tendrán los nacidos en los 2000 otra oportunidad gracias a la vivienda? ¿Tiene futuro el precio de la vivienda en China? ¿Cuándo tocará realmente fondo? Para responder a estas preguntas, hay que analizar a fondo la situación actual.

Creo que el sector inmobiliario sí tiene futuro, pero solo después de que todas las posiciones atrapadas se hayan liberado; es decir, cuando llegue un desplome con gran volumen y las posiciones atrapadas queden liquidadas con saldo negativo.

Quizá muchos no entiendan cómo una hipoteca puede quedar con saldo negativo. ¿Eso no ocurre solo en el mundo cripto?

Primero, aclaremos la definición: en el contexto inmobiliario, quedar con saldo negativo significa que, después de vender la vivienda, el dinero recibido no basta para saldar el préstamo pendiente; es decir, los pasivos superan a los activos y, tras liquidar la vivienda, todavía hay que cubrir la diferencia. La lógica es comparable a la de una liquidación con saldo negativo en contratos de criptomonedas.

Ordenados de mayor a menor riesgo, estos son los grupos de compradores nacidos en 1980/1985 con más probabilidades de quedar con saldo negativo:

1. Pequeños empresarios que compraron en los máximos de 2020–2021 y combinaron préstamos comerciales o hipotecarios (riesgo número uno)

- Características: contratistas de obras, comerciantes de materiales de construcción, comerciantes y pequeños empresarios de la restauración. Cuando el negocio iba bien, sus ingresos parecían altos y combinaban el capital del negocio con la hipoteca, apalancándose por partida doble para comprar una segunda o tercera vivienda como inversión. Muchos reunieron la entrada con préstamos de terceros y créditos al consumo.
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- Cómo quedan con saldo negativo:
Los cobros del negocio caen y el flujo de caja se agota, por lo que se ven obligados a vender la vivienda. La compraron en máximos y, después de una caída del precio del 25%-40% y de aplicar un descuento por ser de segunda mano, el precio de venta queda por debajo de la hipoteca pendiente.
Punto clave: no tienen una sola deuda, sino varias. Los préstamos comerciales son de recurso personal y no están garantizados; si la subasta de la vivienda no alcanza para pagar la deuda, el banco seguirá reclamando judicialmente la diferencia. No solo pierden la casa, sino que además quedan endeudados: esto sí es quedar con saldo negativo en el sentido estricto.
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- También son el grupo más representado entre las viviendas subastadas judicialmente.

2. Inversores con alto apalancamiento en zonas periféricas nuevas, proyectos turísticos y ciudades de tercer y cuarto nivel

- Características: en su mayoría nacidos después de 1985. En su momento, se dejaron convencer por la urbanización y las ventajas de estar cerca de buenas escuelas. Después de agotar el cupo para una primera vivienda, se lanzaron igualmente a comprar una segunda, aunque exigiera una entrada mayor. Muchos compraron al contado y luego la hipotecaron; no viven en ella ni cuentan con los alquileres para cubrir las cuotas.
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- Cómo quedan con saldo negativo: la liquidez de la zona se agota y hay muy pocos compradores. Las viviendas pueden pasar medio año o un año anunciadas sin venderse y, para desprenderse de ellas, solo queda rebajar drásticamente el precio. La caída de los precios de la zona puede borrar fácilmente la entrada.
Ejemplo: una vivienda de 1 millón, con una entrada de 200.000, cae 300.000. Después de venderla y pagar el préstamo, no queda nada y todavía se debe dinero.
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- Problema principal: los alquileres son muy bajos y no pueden compensar en absoluto las cuotas mensuales; todo depende de inyectar dinero nuevo.

3. Familias que cambiaron su vivienda por una mejor en un momento de precios altos (vender una y comprar otra, con apalancamiento para cambiar de casa)

- Características: familias típicamente nacidas en 1985 que buscaban una vivienda mejor. Entre 2020 y 2021 vendieron su casa anterior y se apalancaron más para comprar una vivienda grande. Invirtieron todo el aumento de valor de la antigua vivienda en la nueva y casi no conservaron colchón de liquidez. Las cuotas mensuales superan el 45% de los ingresos familiares.
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- Cómo quedan con saldo negativo:
Ya vendieron la vivienda pequeña cuando estaba en máximos y compraron la nueva justo en la cima. Si uno de los cónyuges pierde el trabajo, no pueden seguir pagando el préstamo y se ven obligados a vender. Tras la caída del precio de la vivienda, el valor residual de la nueva ya no cubre el préstamo pendiente.
Este grupo es difícil de detectar: no son especuladores inmobiliarios, sino familias que compraron para vivir en una vivienda mejor. Creían que era un cambio prudente, pero no esperaban que la valoración de ambas propiedades cayera al mismo tiempo.

4. Familias con un solo ingreso y mandos intermedios con salarios altos (grandes empresas, sector inmobiliario o financiero), que dependen de un único ingreso elevado

- Características: el marido o la esposa tiene un salario alto; en su punto máximo, gana 20.000-40.000 al mes. Los ingresos familiares dependen mucho de una sola persona y, confiando en ese salario alto, asumieron cuotas más elevadas. Los ahorros familiares son escasos y sus expectativas de ingresos dependen de que el sector siga en auge.
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- Cómo quedan con saldo negativo: tras un despido a mediana edad o la contracción del sector, los ingresos se desploman. Una vez que desaparece un empleo bien pagado, es difícil encontrar rápidamente otro con un salario equivalente. Tras aguantar unos meses, se ven obligados a vender la vivienda; el descuento sobre el precio de compra en máximos se come la entrada y los deja con patrimonio neto negativo.

La diferencia con los hogares asalariados con dos trabajadores es que los ingresos mínimos de dos personas son más altos y es menos probable que se interrumpan de golpe.

5. Compradores que reunieron la entrada con créditos al consumo y préstamos de familiares o amigos

- Características: necesitan una vivienda para casarse, pero sus ingresos son bajos. Para poder comprar, juntaron a duras penas la entrada y casi no tienen colchón de seguridad; ya tenían un presupuesto muy ajustado.
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- Cómo quedan con saldo negativo: basta con que el precio de la vivienda caiga un poco para que la entrada desaparezca. Si además sufren un revés como perder el empleo o enfermar, la venta puede dejarlos con saldo negativo.
Este grupo no es el más numeroso, pero tiene el menor margen de error: cualquier contratiempo basta para hundirlo.

En el sector inmobiliario, quedar con saldo negativo no se debe simplemente a la caída de los precios de la vivienda. Es el resultado de la combinación de varios factores: múltiples capas de apalancamiento, un flujo de caja frágil y dependiente de una sola fuente, falta de colchón financiero y liquidación forzosa en un ciclo bajista (venta de la vivienda). El mayor riesgo corresponde a los pequeños empresarios que acumularon préstamos comerciales; después vienen las familias que cambiaron de vivienda en máximos y los inversores con varias propiedades en zonas periféricas.

Entonces, ¿cuál es el desenlace de tantos años del sector inmobiliario?

Un desplome con gran volumen. En 21-22 se produjo el último repunte hasta los máximos, acompañado de gran volumen.
De 23 a 26 hay una caída lenta desde niveles altos y con poco volumen. Los precios suelen moverse hacia donde es más fácil cerrar operaciones. En estos años, las subidas han tenido poco volumen y las caídas, mucho, lo que indica que el mercado no acepta los precios actuales; solo una caída puede generar volumen de transacciones.
En especial, después de 23, el porcentaje de entrada exigido bajó del 30% al 20% y ahora al 15%. Eso significa que el apalancamiento es cada vez mayor y que es más fácil quedar con saldo negativo. Este ciclo de retroalimentación negativa no terminará hasta 2030,
porque en 2026 la proporción de compras de viviendas al contado está aumentando y supera la mitad.
Quienes compraron en los máximos de 21-22 ya han perdido el capital inicial y se encuentran en una situación de insolvencia. Los pagos de deuda son rígidos y, para saldar sus deudas, no tienen más remedio que vender. Estas personas llegarán al final de su período de bloqueo en 26-27 y, precisamente, fueron el grupo que más transacciones inmobiliarias generó en el pasado. ¿Cómo crees que venderán para poder cerrar la operación y pagar sus deudas? Sobre todo ahora, cuando hay pocas transacciones, el libro de órdenes del mercado es muy poco profundo y la profundidad del mercado es limitada: basta una pequeña venta para hacer bajar los precios. Quienes compraron barato en los años 2000 no tienen deudas y pueden aguantar sin bajar el precio; no se sabe cuánto tiempo podrán aguantar quienes sí tienen deudas. (Las ciudades de primer nivel caerán primero y las de segundo nivel las seguirán a la baja).

Si has llegado hasta aquí, probablemente también puedas sacar alguna conclusión. En realidad, es sencillo: cuando veas que entra al mercado una gran cantidad de viviendas subastadas judicialmente y de segunda mano, y que la proporción de compras al contado aumenta, entonces sí habrá tocado fondo el sector inmobiliario. Esa también será nuestra oportunidad. En ese momento, los bancos tendrán muchas deudas incobrables y cada vez habrá más casos de insolvencia. Si quiebran bancos pequeños y medianos, el pánico se disparará. Por eso, durante estos dos años, tengo una visión muy pesimista sobre las acciones bancarias. No me dejaré tentar por sus dividendos. Creo que, si el sector inmobiliario se desploma, el oro se beneficiará y el petróleo saldrá perjudicado. La tendencia siempre se mueve en la dirección de menor resistencia. Por ahora, creo que esto es cuestión de tiempo, así que todos pueden mantener cada vez más efectivo y oro, a la espera de nuestro momento Minsky. Los nacidos en los 2000 también pueden aprovechar estos años para ahorrar más. Creo que la estabilización real de los precios de la vivienda llegará en 30.

Quiero escribir un poco más sobre este tema. Muchos chinos pasan toda su vida atrapados en engaños, sobre todo los jóvenes: «Si entras en una buena escuela secundaria, todo irá bien; si entras en la universidad, todo irá bien; si consigues trabajo y te casas, todo irá bien».
Al terminar el gaokao y recibir la carta de admisión a la universidad, uno siente que el futuro está lleno de luz y se lanza a la sociedad con muchísimo entusiasmo, pero la probabilidad de tener éxito ni siquiera llega al 10%.
Crees que la universidad será abierta y libre, pero resulta que todo es deprimente y tampoco hay esos romances universitarios que imaginabas.
Crees que todo irá bien cuando te gradúes,
pero resulta que conseguir trabajo es peor que recoger basura. Vivimos en esta época.

¿Acaso los ciclos económicos, las etapas de la vida y el entorno internacional no se parecen a un gráfico de velas? La historia es la tendencia pasada y el futuro es la tendencia que se desarrolla. Por ejemplo, hace más de diez años el sector inmobiliario estaba en una tendencia alcista: bastaba con seguir la tendencia. Ahora está en una tendencia bajista, así que hay que ponerse en corto, no ir en largo.
Quienes compraron en los máximos de 21 ya han perdido casi la mitad de su inversión.
¡Aplicar los conocimientos del trading permite juzgarlo muy bien! Hay muchas otras cosas que también se pueden analizar con el pensamiento del trading.

Como joven, creo que más importante que comprar una casa, endeudarse con una hipoteca, trabajar para otros y buscar empleo es liberarse de tres cadenas mentales:
1. Las cadenas de las ideas familiares
2. Las cadenas de la influencia prolongada del sistema educativo
3. Las cadenas de las ideas sociales