O imobiliário vai continuar a cair lentamente? Uma análise do ponto de vista do trading

Olá a todos, bem-vindos à análise do imobiliário do Uchiha Scalping. Parece estranho ver uma análise do imobiliário numa plataforma de cripto, não é? Mas acho que também é bastante interessante. As plataformas de trading servem para todos poderem expressar livremente as suas opiniões sobre finanças.

Bem, para nós, chineses, a casa é um ativo incontornável. As pessoas esperam sempre conseguir ter casa própria quando são jovens, para poderem casar, ter filhos, garantir-lhes educação, preparar a reforma e até beneficiar das suas características financeiras e sociais.

Em primeiro lugar, na China, à exceção de quem comprou casa logo no início, quando os preços ainda eram baixos, pagando a pronto ou recorrendo a um crédito à habitação, a maioria das pessoas pediu empréstimos avultados. Talvez não saibam, mas, quando eu era pequeno, em 2015, muitas pessoas à minha volta compravam casa de forma muito conservadora: pagavam tudo a pronto e preferiam pedir dinheiro emprestado a familiares, que praticamente sempre conseguiam devolver em 3~5 anos. As pessoas que deram apenas 30% de entrada surgiram, na realidade, depois de 2015. Eram sobretudo pessoas nascidas entre 1980 e 1985, que viveram a fase de crescimento económico dos anos 80 e tinham grande confiança na economia chinesa. Acreditavam que o seu trabalho futuro lhes traria mais rendimento e, por isso, tiveram coragem de comprometer 30 anos de poupanças futuras para comprar casa. Já a geração seguinte, nascida por volta de 1995, viveu a queda do imobiliário e, na realidade, não tem grande vontade de comprar casa.

Comecemos por apresentar a situação dos principais grupos de titulares de crédito à habitação.

Do ponto de vista do trading, os nascidos nos anos 80 são os que mais compraram na subida e ficaram presos nas posições. Comprar casa tem, na realidade, algo em comum com fazer trading: as subidas e descidas dos preços das casas são como a taxa de financiamento, que vai corroendo o capital. A taxa de juro do crédito à habitação também funciona, por si só, como uma espécie de alavancagem. A uma taxa de 3.4%, o capital e os juros somam, ao todo, o triplo do valor emprestado, o equivalente a uma alavancagem de 3.3 vezes. Muitas pessoas consideram a casa um ativo, mas o valor desse ativo está a cair a pique: desde 21 até agora, praticamente caiu para metade. Ou seja, a entrada de 30% ficou reduzida a menos de metade, e o capital próprio encolheu drasticamente!!

Em primeiro lugar, temos de compreender quem são os titulares de posições em perda e qual o preço ao qual são liquidados.

1. O maior grupo: trabalhadores assalariados e funcionários de escritório comuns (mais de 60%)
Trabalhadores de tecnologia, engenheiros da indústria transformadora, funcionários de empresas estatais e instituições públicas, profissionais da educação e da saúde e trabalhadores de empresas comuns.

- Rendimentos: o rendimento mensal familiar situa-se, em geral, entre 8k–15k. Um salário individual superior a 20 mil por mês é considerado elevado dentro deste grupo, não sendo a norma; nas cidades de terceira e quarta categoria, muitas famílias ganham apenas 5k–9k por mês, e dependem bastante do apoio dos pais para pagar a entrada.
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- Motivo para comprar casa: casa para casar ou necessidade de viver perto de uma boa escola. Compram apenas uma casa para habitação própria e recorrem a níveis de alavancagem moderados, mantendo a prestação mensal entre 30%-40% do rendimento.
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- Características: fluxo de caixa estável; o que mais temem é ficar desempregados. Desde que não percam o emprego, aguentam as prestações, mesmo que o preço da casa caia. É o grupo com a menor taxa de crédito malparado.

2. Segundo grupo: trabalhadores por conta própria e pequenos empresários (cerca de 20%, grupo com mais incumprimentos)
Restaurantes, materiais de construção, comércio, fábricas de transformação e pequenos empreiteiros.
- Características dos rendimentos: quando o negócio corre bem, conseguem facilmente ganhar mais de 20 mil por mês, ou até mais, mas os rendimentos são muito instáveis e variam bastante, sem salário fixo. Quando o mercado está em alta, sentem-se confiantes para recorrer a mais alavancagem e comprar uma segunda ou terceira casa para investimento.
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- Ponto de risco: a quebra do negócio ou a interrupção dos recebimentos atinge diretamente o fluxo de caixa. Este é o grupo mais representado nos casos de prestações em atraso e de casas vendidas em leilão judicial.

3. Terceiro grupo: quadros médios e superiores de empresas e profissionais experientes de grandes empresas (menos de 10%)
Quadros intermédios de grandes empresas, do setor financeiro e do imobiliário; rendimento mensal familiar estável acima de 20 mil, muitas vezes entre 3–5万.

- Características: foram os principais compradores de casas maiores e em localizações centrais, através da venda e compra de outra casa, entre 2018–2021. O potencial de rendimento é elevado, mas o risco de despedimento na meia-idade também é significativo.
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- Em geral, não recorrem ao máximo de alavancagem e têm maior capacidade de resistência ao risco. Raramente deixam de pagar voluntariamente.

4. Um pequeno grupo restante: investidores puros (com várias casas)
Muitos dos que especularam com casas na altura também recorreram a empréstimos comerciais e empréstimos com garantia hipotecária, usando um nível muito elevado de alavancagem. São os que ficaram mais presos e sofreram as maiores perdas.

Bem, porque é que os preços das casas estão a cair? Na realidade, o princípio é semelhante ao de uma posição curta: não é porque há muitas pessoas pessimistas, mas porque as pessoas não compram e, ao mesmo tempo, as vendas acontecem de forma dispersa e em volumes reduzidos. É por isso que o centro de gravidade dos preços continua a descer. E qual é o desfecho de uma queda lenta? Será que os nascidos depois de 2000 vão voltar a ter uma oportunidade no imobiliário? O imobiliário chinês ainda tem futuro? Quando é que os preços das casas vão realmente chegar ao fundo? Para responder a estas perguntas, é preciso analisar de forma abrangente a situação atual!!!
Acho que o imobiliário tem futuro, mas é preciso esperar que todas as posições em perda sejam libertadas; ou seja, que ocorra uma queda acentuada com grande volume, levando os titulares dessas posições à insolvência!!

Talvez muitos não percebam como é que um crédito à habitação pode levar à insolvência. Isso não acontece apenas no mundo cripto?

Comecemos por alinhar as definições: no contexto imobiliário, insolvência significa que, depois de vender a casa, o valor recebido não chega para liquidar o crédito em dívida; ou seja, os passivos excedem os ativos e o proprietário fica com património líquido negativo. Depois da venda, ainda é preciso pagar a diferença. A lógica é semelhante à da insolvência em contratos de futuros de cripto.

Por ordem de risco, os grupos com maior probabilidade de ficarem insolventes são todos compradores nascidos nos anos 80 ou por volta de 1985:

1. Pequenos empresários que compraram no pico de 2020–2021 e acumularam empréstimos comerciais e hipotecários (maior risco)

- Características: pequenos empreiteiros dos setores da construção, dos materiais de construção, do comércio e da restauração. Quando o mercado corria bem, o volume de negócios parecia elevado; juntavam capital para o negócio e crédito à habitação, acumulando dois níveis de alavancagem para comprar uma segunda ou terceira casa como investimento. Muitas entradas eram reunidas através de empréstimos entre conhecidos ou de créditos ao consumo.
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- Como ficam insolventes:
A quebra dos recebimentos do negócio interrompe o fluxo de caixa e obriga-os a vender a casa. Compraram no pico e os preços caíram 25%-40%; depois do desconto aplicado à venda de uma casa usada, o preço de venda fica abaixo do saldo do crédito à habitação.
Importante: muitos têm mais do que uma dívida. Os empréstimos comerciais são créditos sem garantia real, mas com direito de regresso. Se o valor da casa em leilão não chegar para pagar a dívida, o banco pode continuar a exigir judicialmente o pagamento da diferença. Não só perdem a casa, como ficam ainda com uma dívida por pagar: é uma verdadeira insolvência.
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- São também o grupo mais representado nas vendas de casas em leilão judicial.

2. Investidores puros muito alavancados em zonas periféricas em expansão, empreendimentos turísticos e cidades de terceira ou quarta categoria

- Características: a maioria nasceu por volta de 1985. Na altura, motivados pelas expectativas de urbanização e pelos benefícios associados às escolas, já tinham usado o direito à primeira casa e mesmo assim avançaram com uma segunda casa, apesar da entrada elevada. Muitos compraram a pronto e depois hipotecaram o imóvel. Não vivem nas casas e as rendas não chegam para cobrir as prestações.
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- Como ficam insolventes: a liquidez da zona desaparece, há poucos compradores interessados e as casas ficam anunciadas durante seis meses ou um ano sem serem vendidas. Para se desfazerem delas, só conseguem baixar muito o preço. A queda dos preços na zona pode facilmente eliminar o valor da entrada.
Por exemplo: uma casa de 1 milhão, com uma entrada de 200 mil, perde 300 mil de valor. Depois de a vender, todo o dinheiro recebido vai para pagar o crédito e ainda fica a dever.
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- Problema principal: as rendas são muito baixas e não conseguem compensar as prestações; dependem totalmente de novos fundos para as pagar.

3. Famílias que trocaram de casa no pico do mercado (vendem uma e compram outra, aumentando a alavancagem para mudar de casa)

- Características: famílias nascidas por volta de 1985 que compraram uma casa melhor. Entre 2020-2021, venderam a casa antiga e recorreram a mais alavancagem para comprar uma maior. Usaram todo o valor da valorização da casa antiga na compra da nova e praticamente não têm reserva de liquidez; a prestação mensal representa mais de 45% do rendimento familiar.
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- Como ficam insolventes:
A casa antiga já foi vendida no pico e a nova foi comprada diretamente no topo do mercado. Se um dos cônjuges ficar desempregado, não conseguem continuar a pagar o crédito e são obrigados a vender. Depois da queda dos preços, o valor residual da casa nova não chega para cobrir o saldo do empréstimo.
Este grupo é difícil de identificar: não são especuladores imobiliários, mas sim pessoas que compraram para viver numa casa melhor e julgavam estar a fazer uma troca segura. Não esperavam que os dois lados da operação fossem atingidos pela queda dos preços.

4. Famílias com um único rendimento e quadros médios com salários elevados (grandes empresas, imobiliário e setor financeiro), dependentes de uma única fonte de rendimento elevado

- Características: o marido ou a mulher recebe sozinho um salário elevado, com um rendimento mensal de pico de 2w-4w. O rendimento familiar depende muito de uma única pessoa. A confiança num salário elevado levou-os a aceitar prestações maiores; as poupanças da família são reduzidas e as expectativas de rendimento assentam na manutenção de um setor próspero.
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- Como ficam insolventes: depois de um despedimento na meia-idade ou da contração do setor, o rendimento cai a pique. Quando desaparece um emprego bem remunerado, é difícil encontrar rapidamente outro com um rendimento semelhante. Após aguentarem alguns meses, são obrigados a vender a casa. O desconto na casa comprada no pico elimina diretamente a entrada e deixam de ter património líquido.

Diferença em relação aos trabalhadores assalariados comuns com dois rendimentos: num casal em que ambos trabalham, o rendimento mínimo é mais elevado e é menos provável que o fluxo de caixa seja interrompido de repente.

5. Pessoas que recorreram a créditos ao consumo e a empréstimos de familiares ou amigos para pagar a entrada

- Características: compraram uma casa para casar, apesar de terem rendimentos baixos, e juntaram à força o dinheiro da entrada para conseguirem comprar. Praticamente não têm qualquer almofada financeira e o orçamento já estava apertado.
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- Como ficam insolventes: basta uma pequena queda no preço da casa para a entrada desaparecer. Se forem atingidos pelo desemprego, por uma doença ou por outro choque semelhante, a venda da casa resulta em insolvência.
Este grupo não é o maior, mas tem a menor margem para absorver perdas: qualquer turbulência basta para o deixar insolvente.

A «insolvência» no imobiliário não é, essencialmente, uma simples queda dos preços das casas. É o resultado da combinação de vários fatores: alavancagem acumulada + fluxo de caixa frágil e dependente de uma única fonte + ausência de uma almofada financeira + liquidação forçada (venda da casa) durante um ciclo de queda. Os mais expostos são os pequenos empresários que também recorreram a empréstimos comerciais, seguidos das famílias que trocaram de casa no pico e dos investidores com várias casas em zonas periféricas.

Então, qual será o desfecho de tantos anos de mercado imobiliário?

Será uma queda acentuada com grande volume de vendas. 21-22 foi o último pico, acompanhado por um grande volume de transações.
23-26 é uma queda lenta, sem volume, a partir de níveis elevados. Em geral, os preços tendem a deslocar-se para níveis em que seja mais fácil realizar transações. Nestes anos, há pouco volume nas subidas e mais volume nas descidas, o que mostra que o mercado não aceita os preços atuais. Só a queda pode gerar volume de transações.
Em particular, desde 23, o rácio da entrada foi reduzido de 30% para 20% e agora para 15%. Isto significa que a alavancagem está cada vez mais elevada e que a insolvência é cada vez mais provável. Esta retroação negativa só terminará em 2030,
porque, em 2026, a proporção de compras a pronto
está a aumentar e já ultrapassa metade do total.
Quem comprou no pico de 21-22 já perdeu praticamente metade do valor e passou a ter património líquido negativo. As prestações da dívida são fixas e, para a pagar, estas pessoas são obrigadas a vender. Entre 26-27, este grupo vai ser libertado. E, precisamente, são as pessoas que mais contribuíram para o volume de transações imobiliárias no passado. Adivinhem o que farão para conseguir vender e pagar as dívidas? Sobretudo agora, com poucas transações no mercado imobiliário, um livro de ordens muito reduzido e pouca profundidade de mercado, basta uma pequena ordem de venda para fazer os preços cair. Quem comprou a preços baixos nos anos 2000 não tem dívidas e pode aguentar os preços. Mas não se sabe durante quanto tempo estas pessoas endividadas conseguirão resistir. (As cidades de primeira categoria vão cair primeiro; as de segunda categoria sofrerão quedas adicionais.)

Se chegaram até aqui, provavelmente já conseguem identificar alguns padrões. Na verdade, é muito simples: quando virem muitas casas em leilão judicial e muitas casas usadas a entrar no mercado, e a proporção de compras a pronto estiver a aumentar, o imobiliário estará realmente no fundo. Essa também será a nossa oportunidade. Nessa altura, os bancos terão muitos créditos malparados e haverá cada vez mais casos de património líquido negativo. Se bancos de pequena e média dimensão falirem, o pânico vai aumentar drasticamente. É por isso que, nestes dois anos, estou extremamente pessimista em relação às ações dos bancos. Não vou cobiçar os seus dividendos. Acho que, quando o imobiliário cair, isso será positivo para o ouro e negativo para o petróleo. As tendências movem-se sempre na direção de menor resistência e, neste momento, acho que isto é inevitável. Por isso, todos podem guardar cada vez mais dinheiro em numerário e ouro, à espera do nosso momento Minsky. Os nascidos depois de 2000 também podem aproveitar estes anos para poupar mais. Acho que os preços das casas só se estabilizarão realmente em 30!!!!

Quero escrever mais sobre esta questão. Muitos chineses passam a vida inteira a viver numa ilusão, sobretudo os jovens: «Se entrar num bom liceu, está tudo bem; se entrar na universidade, está tudo bem; se arranjar emprego e casar, está tudo bem!!»
Quando o Gaokao acaba e recebem a carta de admissão à licenciatura, sentem que o futuro é brilhante. Avançam para o mundo do trabalho cheios de entusiasmo e vontade de experimentar, mas a probabilidade de sucesso nem chega a 10%.
Pensavam que a universidade seria aberta e livre, mas afinal passam os dias num ambiente apático, sem sequer encontrarem o romance universitário que imaginavam!
Pensavam que, depois de se formarem, tudo ficaria bem,
mas arranjaram trabalho e acabou por ser pior do que apanhar lixo reciclável. Vivemos nesta época.

Os ciclos económicos específicos, as fases da vida e o contexto internacional não são também como um gráfico de velas? A história é o movimento passado; o futuro é a tendência de evolução. Por exemplo, há mais de dez anos, o imobiliário estava numa tendência de subida e bastava seguir a tendência. Agora está numa tendência de queda, por isso é preciso abrir posições curtas, não comprar.
Quem comprou no pico de 21 já perdeu praticamente metade do valor!
Com os conhecimentos de trading, é possível fazer uma boa análise! Há muitos outros aspetos que também podem ser observados através do pensamento do trading.

Como jovem, acho que é mais importante libertarmo-nos de três grilhões mentais do que comprar casa, assumir um crédito à habitação, trabalhar por conta de outrem ou procurar emprego:
1. O grilhão das expectativas familiares
2. O grilhão da influência prolongada do sistema educativo
3. O grilhão das convenções sociais