L’immobilier ne va-t-il désormais connaître qu’une lente baisse ? Analyse du point de vue du trading

Bonjour à tous, bienvenue dans cette analyse immobilière de Yuzhibo Chaoduan. Trouver une analyse immobilière sur une plateforme du monde des cryptos, ça peut paraître un peu étrange, non ? Mais je trouve ça très intéressant : une plateforme de trading permet à chacun de s’exprimer librement sur la finance.

Bon, pour nous, Chinois, le logement est un actif dont on ne peut pas ne pas parler. Les gens espèrent toujours pouvoir posséder leur propre logement quand ils sont jeunes, afin de se marier, d’avoir des enfants, de les éduquer, de préparer leur retraite, et même de bénéficier des avantages financiers et sociaux qu’il procure.

Tout d’abord, en Chine, à l’exception de ceux qui ont acheté très tôt un logement au comptant ou avec un prêt immobilier modeste, la plupart des gens ont contracté des emprunts importants. Vous ne le savez peut-être pas, mais quand j’étais petit, en 2015, beaucoup de personnes autour de moi achetaient un logement de façon très prudente. Pour leurs achats, elles payaient comptant, quitte à emprunter à des membres de leur famille, et elles veillaient en général à rembourser ces sommes en 3~5 ans. En réalité, ceux qui n’apportaient que 30 % d’acompte sont apparus après 2015. Il s’agissait surtout de personnes nées entre 1980 et 1985. Elles avaient connu la croissance économique des années 1980 et avaient confiance dans l’économie chinoise ; elles pensaient que leur futur emploi leur apporterait des revenus supplémentaires. Elles osaient donc engager leurs économies des 30 prochaines années pour acheter un logement. La génération suivante, née autour de 1995, a connu la chute de l’immobilier et n’a pas vraiment envie d’acheter.

Commençons par présenter la situation des principaux groupes d’emprunteurs immobiliers.

Du point de vue du trading, les personnes nées dans les années 1980 sont celles qui ont le plus souvent été piégées après avoir pris des positions longues. Acheter un logement ressemble d’ailleurs beaucoup à ce type de transaction : les hausses et les baisses des prix immobiliers jouent un rôle comparable au taux de financement et grignotent sans cesse votre capital. Le taux d’intérêt du prêt immobilier constitue lui-même une forme d’effet de levier : à 3.4%, le montant total à rembourser, principal et intérêts, représente trois fois le capital emprunté. C’est comme si l’on avait ouvert une position avec un effet de levier de 3.3 fois. Beaucoup considèrent leur logement comme un actif, mais sa valeur chute fortement. Depuis 21, les prix ont presque été divisés par deux. Autrement dit, l’apport personnel de 30 % a fondu de plus de moitié et le capital a considérablement diminué !!

Commençons par identifier les détenteurs de positions piégées et leurs seuils de liquidation forcée.

1. Le groupe le plus nombreux : les employés de bureau salariés ordinaires (plus de 60 %)

Ingénieurs de l’Internet ou de l’industrie manufacturière, employés d’entreprises d’État et d’organismes publics, personnel de l’éducation et de la santé, employés d’entreprises ordinaires.

- Revenus : le revenu mensuel familial se situe généralement entre 8k et 15k. Un salaire individuel supérieur à 2万 par mois place la personne dans la tranche supérieure de ce groupe ; ce n’est pas la norme. Dans les familles des villes de troisième et quatrième rangs, le revenu mensuel familial n’est souvent que de 5k à 9k et une grande partie de l’apport personnel provient des parents.
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- Motivation d’achat : logement pour le mariage ou besoin impératif lié à la sectorisation scolaire ; ils n’achètent qu’un seul logement, pour y habiter, avec un effet de levier prudent et des mensualités limitées à 30 %-40 % des revenus.
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- Caractéristiques : flux de trésorerie stable, peur de perdre leur emploi. Tant qu’ils gardent leur travail, ils continueront à payer les mensualités, même si les prix baissent. C’est le groupe qui présente le moins de créances douteuses.

2. Le deuxième groupe : les travailleurs indépendants et les petits entrepreneurs (environ 20 %, groupe fortement exposé aux créances douteuses)

Restauration, matériaux de construction, commerce, usines de transformation, petits sous-traitants du bâtiment.

- Revenus : quand les affaires vont bien, ils peuvent facilement gagner 2万 par mois, voire davantage. Mais leurs revenus sont très irréguliers et il n’y a pas de salaire fixe. Quand la conjoncture est favorable, ils osent accroître leur effet de levier pour acheter un deuxième ou un troisième logement à titre d’investissement.
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- Risques : la baisse d’activité ou l’interruption des paiements de leurs clients peuvent directement assécher leur trésorerie. Ils représentent la plus grande part des emprunteurs en retard dans leurs remboursements et des logements vendus aux enchères judiciaires.

3. Le troisième groupe : les cadres supérieurs et les employés chevronnés des grandes entreprises (moins de 10 %)

Cadres intermédiaires des grandes entreprises, de la finance et de l’immobilier ; revenu mensuel familial stable, supérieur à 2万, souvent de 3–5万.

- Caractéristiques : ils ont été le principal groupe à acheter un logement plus grand en revendant l’ancien entre 2018 et 2021. Ils ont acheté de grandes surfaces dans des quartiers centraux. Leur potentiel de revenu est élevé, mais ils courent un risque important de licenciement à l’âge mûr.
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- Leur effet de levier n’est généralement pas maximal. Ils sont résistants aux chocs et suspendent rarement volontairement leurs remboursements.

4. Une petite part restante : les investisseurs purs (propriétaires de plusieurs logements)

Parmi ceux qui spéculaient alors sur l’immobilier, beaucoup ont cumulé prêts professionnels et prêts garantis par hypothèque, avec un effet de levier très élevé. Ce sont les plus piégés et ceux qui ont subi les pertes les plus importantes.

Bon, pourquoi les prix immobiliers baissent-ils ? En réalité, le principe est le même que pour une vente à découvert : ce n’est pas parce que beaucoup de gens sont pessimistes, mais parce que les acheteurs n’achètent pas et que les ventes, peu nombreuses, ne se concentrent pas. Le centre de gravité des prix continue donc de descendre. Quelle sera l’issue de cette lente baisse ? Les personnes nées après 2000 auront-elles une nouvelle occasion grâce à l’immobilier ? L’immobilier chinois a-t-il encore un avenir ? Quand les prix auront-ils vraiment atteint leur point bas ? Pour répondre à ces questions, il faut analyser en profondeur la situation actuelle !!!

Je pense que l’immobilier a un avenir, mais il faudra attendre que tous les détenteurs de positions piégées en soient libérés, c’est-à-dire qu’une chute brutale accompagnée d’un fort volume de transactions se produise et que leurs positions soient liquidées de force, comme dans une liquidation avec déficit !!

Vous ne comprenez peut-être pas comment un prêt immobilier peut donner lieu à une liquidation avec déficit. N’est-ce pas quelque chose qui n’existe que dans le monde des cryptos ?

Commençons par nous mettre d’accord sur la définition : dans le contexte immobilier, une liquidation avec déficit signifie qu’après la vente du logement, le produit de la vente ne suffit pas à rembourser le solde du prêt. Autrement dit, les dettes dépassent la valeur des actifs et il reste un déficit à combler après la vente. La logique est comparable à celle d’une liquidation avec déficit sur un contrat à effet de levier dans le monde des cryptos.

En classant les risques du plus élevé au plus faible, les groupes les plus susceptibles de connaître une liquidation avec déficit sont tous constitués d’acheteurs nés dans les années 1980 ou 1985 :

1. Les petits entrepreneurs ayant acheté au sommet de 2020–2021 et cumulé prêts professionnels et prêts hypothécaires (risque le plus élevé)

- Caractéristiques : petits entrepreneurs dans le bâtiment, les matériaux de construction, le commerce ou la restauration. Quand les affaires allaient bien, leur chiffre d’affaires était élevé. Ils ont cumulé deux niveaux d’endettement, les fonds de leur entreprise et le prêt immobilier, pour acheter un deuxième ou un troisième logement à titre d’investissement. Beaucoup ont constitué leur apport personnel à l’aide d’emprunts à court terme et de crédits à la consommation.
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- Mécanisme de la liquidation avec déficit :
La baisse des rentrées d’argent de l’entreprise assèche leur trésorerie et les contraint à vendre leur logement. Ils ont acheté au sommet et les prix ont chuté de 25 %-40 % ; après la décote appliquée aux logements anciens, le prix de vente est inférieur au solde du prêt.
Point essentiel : ils ont plusieurs dettes, pas seulement une. Les prêts professionnels sont des emprunts sans garantie réelle, dont le remboursement peut être poursuivi sur l’ensemble du patrimoine. Si la vente aux enchères du logement ne suffit pas à rembourser la dette, la banque peut continuer les poursuites pour récupérer la différence. Ils perdent non seulement leur logement, mais se retrouvent aussi endettés : c’est une véritable liquidation avec déficit.
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- Ils représentent aussi la catégorie la plus importante parmi les logements vendus aux enchères judiciaires.

2. Les investisseurs fortement endettés dans les nouvelles zones périphériques, les complexes touristiques et les villes de troisième et quatrième rangs

- Caractéristiques : principalement des personnes nées après 1985. À l’époque, elles ont cru aux avantages de l’urbanisation et de la sectorisation scolaire. Après avoir utilisé leur droit à un premier logement, elles se sont lancées malgré tout dans l’achat d’un deuxième logement, même avec un apport personnel plus élevé. Beaucoup ont payé comptant avant de contracter un prêt hypothécaire ; elles n’y habitent pas et les loyers ne couvrent pas les mensualités.
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- Mécanisme de la liquidation avec déficit : la liquidité du quartier s’assèche et il y a très peu d’acheteurs. Même après six mois ou un an sur le marché, les logements ne se vendent pas ; pour s’en défaire, il faut consentir une forte baisse de prix. La baisse des prix dans ces zones peut facilement faire disparaître l’apport personnel.
Exemple : pour un logement de 100万, l’apport personnel est de 20万. Si le prix baisse de 30万, après la vente et le remboursement du prêt, il ne reste rien et l’on doit même de l’argent.
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- Le problème : les loyers sont très faibles et ne peuvent absolument pas compenser les mensualités. Il faut constamment injecter de nouveaux fonds.

3. Les familles ayant acheté un logement plus grand au sommet du marché, en revendant l’ancien et en augmentant leur endettement

- Caractéristiques : familles typiques nées après 1985 qui, entre 2020 et 2021, ont « vendu leur ancien logement et ajouté de l’endettement » pour acheter un appartement plus grand. Elles ont investi dans le nouveau logement toute la plus-value réalisée sur l’ancien et n’ont presque aucune réserve de trésorerie. Les mensualités représentent plus de 45 % des revenus du foyer.
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- Mécanisme de la liquidation avec déficit :
Elles ont vendu l’ancien petit logement au sommet du marché et ont directement acheté le nouveau au plus haut. Si l’un des conjoints perd son emploi, le foyer ne peut plus continuer à rembourser et doit vendre. Après la baisse des prix, la valeur résiduelle du nouveau logement ne suffit plus à couvrir le solde du prêt.
Ce groupe est difficile à repérer : il ne s’agit pas de spéculateurs immobiliers, mais de familles qui voulaient simplement améliorer leurs conditions de logement et qui pensaient faire un échange sans risque. Elles n’avaient pas imaginé que la baisse frapperait les deux logements.

4. Les familles à revenu unique et les cadres intermédiaires bien rémunérés (grandes entreprises, immobilier, finance), qui dépendent d’un seul salaire élevé

- Caractéristiques : un seul conjoint perçoit un salaire élevé, avec un revenu mensuel à son apogée de 2w-4w. Les revenus du foyer dépendent largement de cette personne. En se fiant à ce salaire élevé, la famille a accepté des mensualités importantes ; elle a peu d’économies et ses prévisions de revenus reposent sur le maintien d’une conjoncture favorable dans le secteur.
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- Mécanisme de la liquidation avec déficit : après un licenciement à l’âge mûr ou une contraction du secteur, les revenus chutent brutalement. Une fois qu’un emploi bien rémunéré disparaît, il est difficile de retrouver rapidement un poste offrant un revenu équivalent. Après quelques mois à tenir bon, la famille est contrainte de vendre le logement ; la décote sur le prix d’achat au sommet engloutit directement l’apport personnel et la famille se retrouve en situation de valeur nette négative.

À distinguer des salariés ordinaires à deux revenus : avec deux salaires, le plancher de revenu est plus élevé et le flux de trésorerie ne se tarit pas aussi facilement d’un coup.

5. Les acheteurs qui ont financé leur apport personnel avec des crédits à la consommation ou des emprunts auprès de proches

- Caractéristiques : il s’agit de personnes ayant un besoin impératif d’un logement pour leur mariage, mais dont les revenus sont faibles. Elles ont péniblement réuni l’apport personnel pour accéder à la propriété et n’ont pratiquement aucun coussin de sécurité ; leur budget était déjà très serré.
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- Mécanisme de la liquidation avec déficit : il suffit que les prix immobiliers baissent légèrement pour que l’apport personnel disparaisse. En cas de choc, comme une perte d’emploi ou une maladie, la vente du logement entraîne une liquidation avec déficit.
Ce groupe n’est pas le plus nombreux, mais sa marge de tolérance est la plus faible : le moindre coup dur suffit à le mettre en difficulté.

La « liquidation avec déficit » dans l’immobilier ne résulte pas simplement d’une baisse des prix. Elle vient de la combinaison de plusieurs facteurs : cumul de l’endettement, flux de trésorerie fragile et dépendant d’une seule source, absence de coussin de sécurité et vente forcée du logement pendant une période de baisse. Les plus exposés sont les petits entrepreneurs qui ont aussi des prêts professionnels, suivis des familles ayant acheté un logement plus grand au sommet du marché et des investisseurs possédant plusieurs logements en périphérie.

Alors, quelle sera l’issue de toutes ces années de hausse immobilière ?

Une chute brutale accompagnée d’un fort volume de transactions ; 21-22 a été la dernière poussée vers les sommets, accompagnée d’un fort volume.

De 23 à 26, les prix ont connu une lente baisse depuis les sommets, avec de faibles volumes. Les prix tendent généralement à évoluer vers les niveaux où les transactions se réalisent plus facilement. Ces dernières années, les hausses se sont faites sans volume, tandis que les baisses s’accompagnaient de volumes élevés. Cela montre que le marché n’accepte pas les prix actuels : seule une baisse peut ramener du volume de transactions.

En particulier, après 23, la mise de fonds exigée a été abaissée de 30 %, à 20 %, puis à 15 % aujourd’hui. Cela signifie que l’effet de levier augmente et que les liquidations avec déficit deviennent plus probables. Ce cycle de rétroaction négative ne prendra fin qu’en 2030, car en 2026, la proportion d’achats immobiliers entièrement payés comptant est de plus en plus élevée et dépasse la moitié.

Les personnes qui ont acheté au sommet de 21-22 ont déjà vu leur apport personnel disparaître avec la baisse des prix et se retrouvent en situation de dettes supérieures à leurs actifs. Leurs dépenses liées à la dette sont incompressibles ; elles sont obligées de vendre pour rembourser. Ces personnes, dont le groupe a représenté la plus grande part des transactions immobilières par le passé, vont être libérées en 26-27. À votre avis, à quel point vont-elles brader leurs logements pour conclure des ventes et rembourser leurs dettes ? D’autant plus que les volumes de transactions sur le marché immobilier sont actuellement faibles, que le carnet d’ordres est très peu fourni et que la profondeur du marché est limitée : il suffit d’une légère pression vendeuse pour faire baisser les prix. Ceux qui ont acheté à bas prix dans les années 2000 n’ont pas de dettes et peuvent maintenir leurs prix ; on ne sait pas combien de temps ceux qui sont endettés pourront tenir. (Les grandes villes de premier rang baisseront d’abord, puis les villes de deuxième rang suivront.)

Si vous êtes arrivés jusqu’ici, vous devriez avoir dégagé une tendance. En fait, c’est assez simple : quand vous voyez beaucoup de logements vendus aux enchères judiciaires et de logements anciens arriver sur le marché, ainsi qu’une proportion croissante d’achats payés comptant, c’est que l’immobilier a vraiment atteint son point bas. C’est aussi une occasion pour vous et moi. À ce moment-là, les banques enregistreront beaucoup de créances douteuses, et les situations où leurs dettes dépasseront leurs actifs se multiplieront. Si de petites ou moyennes banques font faillite, la panique s’amplifiera considérablement. C’est pourquoi, depuis deux ans, je suis extrêmement pessimiste à l’égard des actions bancaires. Je ne vais pas me laisser tenter par leurs dividendes. Je pense que le jour où l’immobilier s’effondrera, ce sera favorable à l’or et défavorable au pétrole. Les tendances ne suivent que la voie de la moindre résistance. À mon avis, cette éventualité finira par se produire. Tout le monde peut donc détenir de plus en plus de liquidités et d’or, en attendant notre moment Minsky. Les personnes nées après 2000 peuvent aussi profiter de ces quelques années pour économiser. À mon avis, les prix de l’immobilier ne se stabiliseront vraiment qu’en 30 !!!!

Je voudrais développer un peu plus ce sujet. Beaucoup de Chinois passent leur vie dans l’illusion, surtout les jeunes : « Il suffit d’entrer dans un bon lycée, puis à l’université, puis de trouver un travail et de se marier !! »
Après les examens d’entrée à l’université, ils reçoivent leur lettre d’admission en licence et voient la vie en rose. Ils abordent le monde du travail avec beaucoup d’enthousiasme et veulent essayer ; pourtant, la probabilité de réussir est inférieure à 10 %.
Ils pensaient que l’université serait ouverte et libre ; ils découvrent que l’atmosphère y est morose et qu’il n’y a pas non plus les histoires d’amour universitaires qu’ils imaginaient !
Ils pensaient qu’une fois diplômés, tout irait mieux.
Puis ils trouvent un travail qui est pire que de ramasser des ordures. Nous vivons à cette époque…

Les cycles économiques, les étapes de la vie et l’environnement international ne se reflètent-ils pas eux aussi dans les graphiques en chandeliers ? L’histoire, ce sont les tendances passées ; l’avenir, ce sont les tendances à venir. Par exemple, il y a une dizaine d’années, l’immobilier était dans une tendance haussière : il suffisait de suivre la tendance. Aujourd’hui, il est dans une tendance baissière, alors il faut vendre à découvert, pas prendre une position longue.
Ceux qui ont acheté au sommet en 21 ont presque vu la valeur de leur logement divisée par deux !
La compréhension du trading permet de très bien analyser la situation ! Il y a bien d’autres aspects que l’on peut aussi examiner avec une approche de trader.

En tant que jeune, je pense qu’il est plus important de se libérer de trois entraves mentales que d’acheter un logement, de s’endetter avec un prêt immobilier, de travailler ou de chercher un emploi :
1. L’entrave des valeurs familiales
2. L’entrave liée à l’influence prolongée du système éducatif
3. L’entrave des normes sociales