Gayrimenkul alanında, "fesih maddesi" kredi sözleşmesinde yer alan bir düzenlemedir ve borçlunun, ipotek hakkından kurtulmak için alacaklının taleplerini nasıl yerine getireceğini açıklar. Bu madde, konut ve ticari gayrimenkul kredilerinde farklılık gösterebilir. Konut ipotek kredilerindeki fesih maddesi genellikle borçlu tüm ipotek ödemelerini tamamladığı sürece mülkün mülkiyetini tamamen alabileceğini belirtir. Oysa ticari gayrimenkulde bu maddeler genellikle mülkü teminat olarak başka varlıklarla değiştirmeyi içerir, böylece borçlunun satmasına veya yeniden finansman yapmasına izin verirken alacaklının nakit akışını korur.

Konut ipoteklerinde, fesih şartları, borçlunun kredi şartlarını yerine getirmesinin ardından tam mülkiyet elde etmesi için net bir yol sağlar. Ticari uygulamalardan farklı olarak, konut fesihlerinin özü mülkiyetin devrinde yatmakta olup, teminatın değiştirilmesi değildir. Bu süreç, borçlunun tüm geri ödeme yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde, mülkün başlığını elinde tutan kredi verenlerin bulunduğu "mülkiyet teorisi" eyaletlerinde yaygındır. Nihai ödeme tamamlandığında, kredi veren borçluya mülkiyeti yasal olarak devretmek için bir serbest bırakma veya sözleşme sağlar. Fesih şartları, kredi süresi boyunca kredi verenin çıkarlarını korurken, borçlunun mali taahhütlerini yerine getirdikten sonra mülk mülkiyetine ulaşabilmesini sağlar. Bu protokol, her iki tarafın çıkarlarını gözeten basit, açık ve yasal olarak bağlayıcı bir sözleşmedir.

Amerika'da eyaletler, ipotek süresince mülk mülkiyetinin işlenme şekline göre "mülkiyet teorisi" eyaletleri ve "rehin teorisi" eyaletleri olarak sınıflandırılmaktadır. "Mülkiyet teorisi" eyaletlerinde, borç veren, borçlu ipoteği tamamen ödeyene kadar mülkün yasal mülkiyetini bir güvenilir olarak elinde tutar. Bu eyaletlerdeki temerrüt maddeleri, mülkiyetin borçluya devredilmesi için gereken şartları tanımlar; örneğin Arizona, Kuzey Karolina ve Oregon. Kaliforniya, Florida ve New York gibi "rehin teorisi" eyaletlerinde, borçlu mülkün yasal mülkiyetini elinde tutar ve borç veren ipoteği, kredinin teminatı olarak koyar. Bu nedenle, bu eyaletlerde temerrüt maddeleri pek yaygın değildir, çünkü borçlu geri ödeme şartlarını yerine getirdiğinde, ipotek otomatik olarak kaldırılır.

Aynı zamanda, "orta teori" eyaletleri mülkiyet ve ipotek teorilerinin unsurlarını birleştirmiştir. Bu eyaletlerde, kredi verenler kredi süresi boyunca gayrimenkulün mülkiyetine sahiptir, bu mülkiyet teorisine benzer ancak borçlu temerrüde düştüğünde mülkiyet otomatik olarak borçluya geri döner, bu da ipotek teorisine benzer. Bu karma yöntem, temerrüt durumunda kredi verenlere daha doğrudan kontrol vererek ipotek sürecini basitleştirmeyi ve finansal işlemleri daha kolay hale getirmeyi amaçlamaktadır.

Ticari gayrimenkulde, ipotekten feragat maddeleri borçlulara esneklik sağlarken, alacaklıların istikrarlı nakit akışı almaya devam etmesini sağlar. Konut uygulamalarının aksine, bu maddeler, genellikle yüksek kaliteli menkul kıymetler olan diğer varlıkların, ipotek olarak orijinal mülkün yerini almasını içerir. Bu menkul kıymetler, alacaklının beklenen gelirinin etkilenmemesini sağlamak için kalan kredi ödemeleriyle eşleştirilmek üzere tasarlanmıştır. Kredinin vadesinden önce satış veya yeniden finansman arayışında olan borçlular için bu süreç özellikle avantajlıdır. İpotek gereksinimlerini, ön ödeme yapmadan veya kredi sözleşmesini ihlal etmeden karşılamak için borçlular ipotekten feragat maddelerini kullanabilirler. Feragat süreci başladığında, borçlular genellikle alternatif varlıkları satın almak ve düzenlemek için üçüncü taraf şirketlerle işbirliği yapar. Bu varlıklar, belirlenen ödeme planına göre alacaklıya ödemeler yapmak üzere bir trusta yerleştirilir. Ticari gayrimenkulde feragat, genellikle menkul kıymetleştirilmiş ürünlerin bir parçası olan kredilerde en yaygın olarak görülür, örneğin ticari ipotek destekli menkul kıymetler (CMBS). CMBS kredileri genellikle yatırımcıları korumak için erken geri ödemeleri kısıtladığından, feragat pratik bir çözüm sunar. Sürecin karmaşık ve maliyetli olmasına rağmen, esnekliğe ihtiyaç duyan borçlular için değerli bir seçenek olarak kalır.

İptal ve gelir koruma mekanizmaları, borçlunun kredi sözleşmesini erken kapatması durumunda kredi verenin korunması amacıyla tasarlanmıştır, ancak bunların çalışma şekli farklıdır. İptal, alternatif varlıklar aracılığıyla kredi verenin nakit akışını korurken, gelir koruma potansiyel mali kayıplara doğrudan telafi sağlar. Gelir koruma, borçlunun erken geri ödeme nedeniyle kredi verenin kaybettiği faiz gelirini telafi etmek için bir ceza ödemesini gerektirir. Bu ceza, kredi sözleşmesinin faiz oranı ile mevcut piyasa faiz oranı arasındaki farkın, kalan kredi bakiyesi ve vadesi ile çarpılmasıyla hesaplanır.

İptal, mülk ipoteğinin yerine, eşleşen kalan kredi ödemeleri nakit akışını üretebilen yüksek kaliteli menkul kıymetlerle değiştirilmesi yoluyla çözülür. İptal şartları, borç verenlerin ve borç alanların gayrimenkul işlemlerinde mali ve sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmek için kullandıkları çeşitli stratejileri göstermektedir. Bu şartlar, kredi yapısında esneklik sağlayarak, konut kredilerindeki mülkiyet devri veya ticari kredilerdeki varlık değiştirme konusunda her iki tarafın çıkarlarını dengelemektedir.

Ev satın alma ile ilgili bazı pratik öneriler: İpotek masraflarının peşinatı aşması, mülk vergileri, kapanış masrafları, ev sahibi sigortası ve potansiyel bakım masraflarının bütçenize dahil edilmesi gerekir. Ev aldıktan sonra biraz ek para ayırmak mali baskıyı önleyebilir. Ayrıca, mali danışmanlar ev satın alma planları ve tasarrufları konusunda size yardımcı olabilir. Uygun bir danışman bulmak zor değil. Yerelinizde güvenilir bir mali danışman bulmak ve ön görüşme yapmak, mali hedeflerinize ulaşmanıza yardımcı olabilir.