Zenginler aniden ev almaktan vazgeçti~

Bu birkaç gündür ilginç bir fenomen gözlemledim.

Malikane pazarı aniden duruldu.

Artık dünya genelinde lüks konutlar satılması zor hale geldi, zenginler yalnızca kendi evleri için para harcamak istiyor gibi görünüyor, yatırım amaçlı konut alımına olan ilgi belirgin bir şekilde azaldı.

Bunu ilk fark ettiğim nokta etrafımda bir arkadaşımın olmasıydı. Onun çocuğu üniversiteden mezun olduktan sonra, fazla olan bir lüks dairesini satmak istedi. Bu, Shenzhen'deki tanınmış bir lüks konut bölgesinde bir evdi ve zirve döneminde değeri 20-30 milyondu, ama bir iki yıl boyunca kimse ilgilenmedi, ancak büyük bir fiyat indirimi yapmadıkça. Ama o, bu kadar büyük bir kayba katlanmak istemedi, benzer vakalar son zamanlarda çok sık görülüyor.

Birkaç gün önce, ünlü bir zenginin Şanghay'daki malikanesini gördüm, etiket fiyatı 120 milyondan 60 milyona düştü, yine de kimse ilgilenmedi. Bu evin 2015'teki alım fiyatı 63 milyondu, artı 22 milyonluk tadilatla birlikte gerçek maliyet yaklaşık 85 milyon, 60 milyona satılsa bile büyük bir zarar.

Yurt dışındaki durum da benzer, ne kadar pahalı bir ev olursa o kadar zor satılıyor. Vancouver'da 2017 yılında 4.38 milyon Kanada Doları'na alınan bir ev, 8 yıl sonra sadece 3.1 milyon Kanada Doları'na satıldı ve 1.2 milyon kayba uğradı. ABD'li sunucu Rosie O'Donnell, 2017'de 8 milyon dolara satın aldığı New York'taki üç katlı dairesini, 2025'te sadece 4.75 milyon dolara satabildi ve 3.25 milyon dolarlık kayıp yaşadı.

Küresel zenginler neden artık gayrimenkule yatırım yapmıyor?

Çeşitli işaretlerden, dünya çapında zenginlerin gayrimenkul ilgisinin büyük ölçüde azaldığı ve bunun da ikinci el lüks konutların satılmamasına yol açtığı görülüyor. Kendi evleri dışında, daha fazla gayrimenkul veya küresel mülk edinmeye artık hevesli değiller.

Arka plandaki mantık değişikliğinin birkaç noktası var:

1. Ev "değer kazanan varlık"tan “verimsiz varlık” haline geldi

Geçmişte, gayrimenkul birçok ülkede değer koruma ve değer artışı aracıydı. Ancak şimdi, gelişmiş piyasalarda konut fiyatlarındaki artış hızı yavaşladı ve hatta hisse senetleri ve teknoloji hisselerini geride bırakamıyor. Son 10 yılda ABD'nin S&P 500 endeksi yıllık %12'ye yakın getiri sağladı, bu da gayrimenkulün çok üzerinde. Ülkemizde son yıllarda gayrimenkul genel olarak değer kaybetti.

Zenginler, sermaye verimliliğine daha fazla önem veriyor. Lüks konutların yıllık getirisi sadece %2-3 olabilir, vergi ve harçlar göz önüne alındığında hatta negatif olabilir; bu nedenle AI, biyoteknoloji gibi büyüme alanlarına yatırım yapmak daha iyi.

2. Vergi düzenlemeleri evleri “kârsız” kılıyor

Batı'daki lüks konut vergisi, emlak vergisi ve miras vergisi oldukça yüksektir, zenginler lüks konut satın aldıklarında sadece kâr elde etmezler, aynı zamanda her yıl “kan vermek” zorundadırlar.

Çin'in çoğu bölgesinde emlak vergisi olmamasına rağmen, gayrimenkul yatırımlarının likiditesi düşük, politik sınırlamalar çok, sermaye kullanımı büyük ve kiralama-satış oranı düşük, esneklik çok az.

3. Zenginlerin Tüketim Anlayışındaki Değişim

Tüketim deneyimi sahip olmaktan üstündür: Zenginler, taşınabilir deneyimlere, yani özel uçaklar, yatlar, seyahatler, eğitim gibi şeylere para harcamayı tercih ederler, tuğla ve harç yerine.

Kiralama kültürünün yükselişi: New York, Londra ve Hong Kong'daki zenginler mutlaka lüks konut satın almak yerine uzun süreli lüks daire kiralamayı tercih ediyor, böylece sermaye birikimini azaltıyorlar. Alibaba'nın Cai Chongxin'i Hong Kong'un Deep Water Bay bölgesinde aylık 880,000 HKD'ye kiralıyor.

4. Zenginlik Kaynağındaki Değişiklikler

Önceki neslin zenginliği genellikle sanayi veya gayrimenkulden geliyordu, evlere doğal bir eğilim vardı.

Yeni nesil zenginlik esas olarak teknoloji, finans ve sermaye piyasalarından gelmektedir; varlık getirisi ve sermaye verimliliğine daha fazla odaklanmaktadırlar, “düşük devir, düşük getiri” olan gayrimenkul yatırımlarına ilgi duymamaktadırlar.

İnternet çağında, zenginlik göstermek artık evlere bağlı değil. Popüler teknoloji şirketlerine (örneğin AI tek boynuzlu atlarına) yatırım yapmak kimliği daha iyi yansıtır.

Ev, “son derece statü sembolü” anlamını kaybetti, “zenginlik artış aracı + sosyal statü sembolü” olmaktan “yüksek bakım maliyetine sahip tüketim malları” haline geldi. Zenginler lüks evler almayı daha çok kendi tüketimleri için yapıyor, zenginlik artışının merkezinde değil.

Bu değişikliğin etkisi nedir?

Kişisel mülk edinme açısından, finansal gücünüz yoksa, yurtiçinde 30 milyon RMB'den fazla ev satın almamanız, yurtdışında ise 300 bin ABD Doları/Euro/Kanada Doları'ndan fazla ev almamanız gerekir. Aşırı pahalı evlerin alıcı sayısı azdır, değer artışı sınırlıdır, uzun vadede bunlar tüketim malı haline gelir ve hatta zarar edebilir.

Gelecekte aile varlık dağılımının merkezi, mevduat faiz oranlarının düşmesi durumunda hisse senedi, fon gibi likit varlıklara kayabilir, fakat dağılımın çeşitlendirilmesine dikkat edilmelidir.

Şu anda dünya genelinde odak noktası yapay zeka endüstrisi, Girişimci Pazar Yapay Zeka ETF Güney (159382) Girişimci Pazar Yapay Zeka Endeksi'ni takip ediyor ve tüm AI endüstri zincirinin donanımına ve yazılımına odaklanıyor. Politika desteği ve teknolojik ilerlemelerle, Çin'in AI alanında olumlu bir ekosistem oluşturması bekleniyor.

Bireysel yatırımcılar için AI sektörüne katılmanın en uygun yolu ilgili endeks fonları aracılığıyladır; bu hem riski dağıtır hem de piyasanın ana akım yönünü takip eder. Girişimci pazar yapay zeka ETF'si esnekliği yüksek olup, büyüme ve yüksek esneklik tercih eden yatırımcılara uygundur, ancak muhafazakar yatırımcılar için uygun değildir.