Gayrimenkul Fiziksel Varlık Tokenizasyonu Pazar Analizi
Giriş
Somut varlıkların tokenlaştırma kavramı kripto para piyasasında yeni bir şey değil, 2018'de benzer varlık tokenlaştırma ve menkul kıymet tipi token ihraçları (STO) ortaya çıkmıştı. Ancak, düzenleyici çerçevenin olgunlaşmamış olması ve belirgin potansiyel getiri avantajlarının eksikliği nedeniyle, bu erken denemeler olgun bir pazar segmentine evrilmedi.
2022'de, ABD faiz oranlarının sürekli artmasıyla, ABD Hazine tahvili getirileri, kripto para piyasasındaki sabit para kredi oranlarını önemli ölçüde geçti. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin fiziksel varlık olarak tokenleştirilmesi, kripto sektörüne giderek daha çekici hale geldi. Ana akım DeFi projeleri, geleneksel finansal kurumlar ve bazı hükümetler fiziksel varlık tokenleştirmeyi keşfetmeye başladı.
Son iki yılda, piyasada birden fazla gayrimenkul fiziksel varlık projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve gayrimenkul yatırımcılarının erişim engellerini azaltmayı amaçlıyor. Bu çalışma, bu projeleri vaka analizi ile inceleyerek, gayrimenkul fiziksel varlıkların tokenizasyonunun tasarım avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarını araştırıyor. Bu projeler esasen Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarına yönelik olduğundan, ilgili politika, mevzuat ve piyasa durumu tartışmaları da esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.
Gayrimenkul Tokenizasyonu Pazar Yöntemi
Gayrimenkul piyasası, yatırım fırsatlarıyla dolu geniş bir alandır. 2023 Mart ayında Statista'nın yaptığı araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul pazarının değerinin ise 2.66 trilyon dolar olduğunu göstermektedir.
Gayrimenkul piyasasının tokenleştirilmesinin temel hedefi aşağıdaki bir veya daha fazla amaca ulaşmaktır: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç şekil olarak ortaya çıkmaktadır:
1), finansman için dağıtılmış gayrimenkul mülkiyeti olarak kullanılır.
belirli bölge gayrimenkul piyasası endeks ürünü
teminat olarak kullanılan tokenleştirilmiş gayrimenkul
Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.
Gayrimenkul fiziksel varlıklarının tokenizasyonu ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) arasında benzerlikler vardır, her ikisi de çeşitlendirilmiş gayrimenkul yatırım fırsatları sunarak yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürür ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletme modeli sürdürürler. Buna rağmen, sıkı varlık inceleme ve yatırım yapısı, gayrimenkul fiziksel varlık projeleri için sağlam bir plan sunar.
Son iki yılda gayrimenkul fiziksel varlık projelerinin işletilmesi sırasında, avantajları ve dezavantajları hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk.
Tipik gayrimenkul fiziksel varlık projeleri yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Ayrıntılı vakalar incelendiğinde, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin gerçek operasyonlarında karşılaştığı durumların farklılık gösterdiği görülmektedir.
Vaka Çalışması
Bu bölüm, üç gayrimenkul fiziksel varlık projesinin analizini yapmaktadır. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında en temsili olanlardır. Dikkat edilmesi gereken nokta, bunların hala erken aşama projeler olduğu ve ürünlerinin uzun süreli ve kapsamlı bir pazar doğrulaması ve testinden geçmediğidir.
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis blok zincirinde (, özellikle Gnosis ) üzerinde ABD konut gayrimenkul yatırımlarına odaklanan, piyasadaki en eski gayrimenkul fiziksel varlık projelerinden biridir.
RealT, konut mülklerini satın alır ve ABD yasalarına göre mülk sözleşmelerini varlık token'ı haline getirir. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilmiştir. Masraflar düşüldükten sonra, belirli mülklerin kira gelirleri token sahiplerine dağıtılmaktadır. RealT, tokenizasyon sürecinden sorumludur, ancak mülk varlıklarına sahip olan şirketten hukuken farklıdır. Web sitesinde belirtilene göre, şirketin iflas etmesi durumunda, token sahipleri mülk sözleşmelerini elinde bulunduran şirketi yönetmesi için başka bir şirket atama hakkına sahiptirler. Dikkate değer bir nokta, piyasaya sürdükleri mülklerde ortak yatırım yapmayı zorunlu kılmamalarıdır. Mülk token sahipleri, mülk kira gelirinin bir kısmını her ay alırken, yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve genellikle %10 değerinde yönetim ücreti düşülmektedir.
Montgomery'deki bir gayrimenkul örneği olarak, gayrimenkul tokenlerinin toplam değeri 323,020 dolar, her bir tokenin fiyatı 52.10 dolar, toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri elde etmektedir. İşletme ve yönetim giderleri toplam 622 dolar düşüldüğünde, aylık net kar 1,978 dolardır, yıllık kazanç ise 23,736 dolardır. Bu nedenle, her token 3.83 dolar dağıtım almakta ve yıllık getiri oranı %7.35'tir.
Bu mülk için RealT, %100 token sağlıyor, bu da RealT'nin müşterileriyle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir operasyon modeli sürdürdüğü anlamına geliyor. Yönetim kuruluşu, kira ve bakım ücretlerinin %8'ini alırken, yatırım platformu yalnızca mülk tokenizasyonu, yönetim kuruluşunu seçme ve denetim için %2 alıyor. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük miktarda yönetim süresinden tasarruf edebilir, nitelikli mülkler bulmaya ve bunları tokenleştirip pazara sunmaya odaklanabilir.
Ancak, tüm mülkiyetin dağıtılması yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etse de, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların mali çıkarları o kadar küçük olduğunda ki, şirketin yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelir, sorun ortaya çıkar. Bir rapor, gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için yönetim kuruluşları seçer; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, aracılık maliyetlerini düşürebilir; dolayısıyla, verimsiz yönetim onlara olumsuz etki yapar. Ancak, eğer RealT'nin hisseleri çok büyükse, bu token likiditesi üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir ve küçük hissedarlar da serbest sürücü haline gelebilir. Bu sahipler, büyük hissedarların istihdam edilen yönetim kuruluşlarının mali açıdan sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin hisseleri çok küçükse, RealT'nin yönetim kuruluşlarını yeterince seçme ya da denetleme sürecine katılma motivasyonu olmayabilir; birçok yatırımcının da yönetim kuruluşunu etkili bir şekilde denetlemesi zor olabilir.
Parcl
Parcl protokolü, kullanıcıların küresel emlak piyasasının fiyat değişikliklerini ticaretine izin veren bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, sentetik varlıkların sürekli maruziyetini sağlamak için AMM mimarisini benimsemektedir. Parcl, belirli bölgelerdeki emlak için satış geçmişine dayalı endeksler oluşturmak amacıyla Parcl Labs fiyat beslemelerini tanıtmaktadır. Satış geçmişi süresi, emlak ticaretinin sıklığına göre değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların emlak değerine spekülasyon yapma fırsatı vardır; emlak fiyatlarını yükseltmek veya düşürmek için işlemler yapabilirler.
Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağlıyor çünkü platformun işletimi gerçek gayrimenkul ile ilgili değil. Bazıları bunun gerçekten gayrimenkul fiziksel varlık projesi olup olmadığını sorgulayabilir çünkü yukarıdaki kriterlere uymuyor. Ancak, Coinbase, Solana Ventures, DragonFly gibi sektörde tanınmış kuruluşların yatırım aldığı dikkate alındığında, bu, nispeten popüler bir fiziksel varlık projesidir. Bu nedenle, gayrimenkul fiziksel varlıklarının çeşitlendirilmesi olasılığını tartışmak makuldür.
Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs'ta Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süre faaliyet gösterdikten sonra, Parcl fazla dikkat çekmemiş gibi görünüyor, günlük işlem hacmi 10 bin doların altında, günlük aktif kullanıcı sayısı 50'den az.
Parcl ürünleri basit ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs fiyat beslemeleri ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.
Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım planlarını aktif bir şekilde sunuyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl piyasalarda hala nispeten düşük profilli kalıyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa gayrimenkul endeksi ürünlerini kabul etmeye henüz hazır değil.
Reinno
Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü tokenleştirerek kredi teminatı olarak kullanmalarına olanak tanıma olasılığını araştırıyor. Ripple, Temmuz ayında, merkez bankası dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını duyurdu. MakerDAO, gayrimenkul ipoteklerini desteklemek için RobinLand ile işbirliği yaptı. RealT, tokenleştirilmiş gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları tokenler ile sınırlıdır. Temelde, bu hizmet daha çok token borç verme ürününe benziyor ve gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.
Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran terkedilmiş bir projedir. Piyasada pek fazla iz bırakmamış olmasına rağmen, iki önemli gayrimenkul fiziki varlıkla ilgili ürün tanıtmıştır.
İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul temelli bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno Delaware'de işlemler için özel bir amaçlı şirket kuracaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için akıllı sözleşmeler oluşturacak, sahipler tokenleri kredi teminatı olarak yatırabileceklerdir. Kredi limiti, token değerine dayalı olacaktır.
İkinci ürün ipotek finansmanıdır. Kullanıcı, mülk satın alıp ipotek kredisi aldıktan sonra, mülkün mülkiyetini tokenleştirerek finansman elde edebilir. Elde edilen fonlar, bankaya olan ipotek kredisinin ödenmesi için kullanılabilir ve müşteri daha sonra sabit bir oranda krediyi geri öder.
Reinno'nun operasyonları hala merkezi ve çevrimdışı bir modeldir, müşterilerin ofise gitmesi ve gayrimenkul belgelerini sunması gerekmektedir. Reinno'nun bu yaklaşımını benimsemenin bazı belirgin riskleri vardır. Öncelikle, eğer borçlu temerrüdü seçer ve geri ödemeyi durdurursa, Reinno bir tokenleştirme hizmet sağlayıcısı olarak, borçluya dava açmada zorluk yaşayacaktır. Reinno'nun teminat gayrimenkulü yoktur; kredi gerçekte Reinno'da borç veren kullanıcılar tarafından sağlanmaktadır. Şu anda, borç verenler ile borçlular arasında doğrudan bir kredi sözleşmesi olmaması nedeniyle, özellikle dağınık gayrimenkul finansmanı bağlamında, bu borç verenleri koruyacak kapsamlı bir yasal çerçeve yoktur. Reinno, bu temerrüt riskini azaltmaya yönelik ayrıntılı önlemler sunmamıştır. İkincisi, eğer gayrimenkul sahibi borç aldıktan sonra evi satmaya karar verirse veya Reinno ipotek finansmanını tamamladıktan sonra bankaya ipotek kredisini ödemeyi durdurursa, Reinno bu tür mülk transferine neden olan davranışları durduramaz, bu da borçlunun "çift harcama" yapmasına neden olur. Bu belirgin riskler, projenin terk edilmesine yol açabilir; gelecekteki gayrimenkul fiziksel varlıkları, bu sorunları çözmek için olgun bir yasal çerçeveye ihtiyaç duymaktadır.
Sonuç
Gayrimenkul fiziksel varlık tokenleştirilmesi, henüz sabit bir pazar ölçeği veya öncü projeler oluşturmamış, nispeten yeni bir kavramdır. Bu alanda faaliyet gösteren projeler, pazar ölçeği ve kullanıcı tabanı açısından nispeten küçüktür. Bu alan, sıkı uyum operasyonları ve olgun bir yasal düzenleme çerçevesi gerektirmektedir. Bazı projeler, operasyonel riski azaltmak için, risk ayrıştırma şirket yapıları benimsemiş veya gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmiştir. Ancak, gayrimenkul fiziksel varlık tokenleştirmenin en büyük potansiyelini açığa çıkarmak - gayrimenkul alım satımı ve ipotek kredileri - için yasama ilerlemesi ve operasyonel uyum kaçınılmazdır.
Gayrimenkul fiziksel varlıklarının tokenizasyonu ile ilgili yasama açısından, henüz net ve tutarlı bir çerçeve oluşturulmamıştır. ABD Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu, çoğu tokeni menkul kıymet olarak sınıflandırırken, Emtia Vadeli İşlemler Ticaret Komisyonu bazı tokenleri emtia olarak değerlendirmektedir. ABD Hazine Bakanlığı Finansal Suçlar Uygulama Ağı ise bazı tokenleri para olarak sınıflandırmaktadır. ABD Gelir İdaresi bazı tokenlerin vergiye tabi mülk olduğunu düşünmektedir. Ayrıca, referans alınabilecek uluslararası bir düzenleyici çerçeve de yoktur. Düzenleyici kurumların gayrimenkul tokenlerini nasıl sınıflandıracağı konusundaki tutarsızlık, kuralların belirsiz olmasına ve süreçlerin karmaşık hale gelmesine yol açmaktadır.
This page may contain third-party content, which is provided for information purposes only (not representations/warranties) and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
13 Likes
Reward
13
4
Repost
Share
Comment
0/400
ZenZKPlayer
· 12h ago
Gayrimenkul STO'su gerçekten eski bir tartışma haline geldi.
View OriginalReply0
Ser_Liquidated
· 14h ago
Matmazel de piyasaya girmek zorunda.
View OriginalReply0
CryptoComedian
· 14h ago
Bu seferki enayiler kesildikten sonra mı yeni çıkıyor?
View OriginalReply0
StakeOrRegret
· 14h ago
Hala Amerikan emlak sektöründen mi bahsediyorsun? Uyan artık.
Gayrimenkul Fiziksel Varlık Tokenizasyonu: Mevcut Durum, Zorluklar ve Gelecek Gelişim Analizi
Gayrimenkul Fiziksel Varlık Tokenizasyonu Pazar Analizi
Giriş
Somut varlıkların tokenlaştırma kavramı kripto para piyasasında yeni bir şey değil, 2018'de benzer varlık tokenlaştırma ve menkul kıymet tipi token ihraçları (STO) ortaya çıkmıştı. Ancak, düzenleyici çerçevenin olgunlaşmamış olması ve belirgin potansiyel getiri avantajlarının eksikliği nedeniyle, bu erken denemeler olgun bir pazar segmentine evrilmedi.
2022'de, ABD faiz oranlarının sürekli artmasıyla, ABD Hazine tahvili getirileri, kripto para piyasasındaki sabit para kredi oranlarını önemli ölçüde geçti. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin fiziksel varlık olarak tokenleştirilmesi, kripto sektörüne giderek daha çekici hale geldi. Ana akım DeFi projeleri, geleneksel finansal kurumlar ve bazı hükümetler fiziksel varlık tokenleştirmeyi keşfetmeye başladı.
Son iki yılda, piyasada birden fazla gayrimenkul fiziksel varlık projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve gayrimenkul yatırımcılarının erişim engellerini azaltmayı amaçlıyor. Bu çalışma, bu projeleri vaka analizi ile inceleyerek, gayrimenkul fiziksel varlıkların tokenizasyonunun tasarım avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarını araştırıyor. Bu projeler esasen Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarına yönelik olduğundan, ilgili politika, mevzuat ve piyasa durumu tartışmaları da esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.
Gayrimenkul Tokenizasyonu Pazar Yöntemi
Gayrimenkul piyasası, yatırım fırsatlarıyla dolu geniş bir alandır. 2023 Mart ayında Statista'nın yaptığı araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul pazarının değerinin ise 2.66 trilyon dolar olduğunu göstermektedir.
Gayrimenkul piyasasının tokenleştirilmesinin temel hedefi aşağıdaki bir veya daha fazla amaca ulaşmaktır: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç şekil olarak ortaya çıkmaktadır:
1), finansman için dağıtılmış gayrimenkul mülkiyeti olarak kullanılır.
belirli bölge gayrimenkul piyasası endeks ürünü
teminat olarak kullanılan tokenleştirilmiş gayrimenkul
Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.
Gayrimenkul fiziksel varlıklarının tokenizasyonu ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) arasında benzerlikler vardır, her ikisi de çeşitlendirilmiş gayrimenkul yatırım fırsatları sunarak yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürür ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletme modeli sürdürürler. Buna rağmen, sıkı varlık inceleme ve yatırım yapısı, gayrimenkul fiziksel varlık projeleri için sağlam bir plan sunar.
Son iki yılda gayrimenkul fiziksel varlık projelerinin işletilmesi sırasında, avantajları ve dezavantajları hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk.
Tipik gayrimenkul fiziksel varlık projeleri yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Ayrıntılı vakalar incelendiğinde, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin gerçek operasyonlarında karşılaştığı durumların farklılık gösterdiği görülmektedir.
Vaka Çalışması
Bu bölüm, üç gayrimenkul fiziksel varlık projesinin analizini yapmaktadır. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında en temsili olanlardır. Dikkat edilmesi gereken nokta, bunların hala erken aşama projeler olduğu ve ürünlerinin uzun süreli ve kapsamlı bir pazar doğrulaması ve testinden geçmediğidir.
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis blok zincirinde (, özellikle Gnosis ) üzerinde ABD konut gayrimenkul yatırımlarına odaklanan, piyasadaki en eski gayrimenkul fiziksel varlık projelerinden biridir.
RealT, konut mülklerini satın alır ve ABD yasalarına göre mülk sözleşmelerini varlık token'ı haline getirir. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilmiştir. Masraflar düşüldükten sonra, belirli mülklerin kira gelirleri token sahiplerine dağıtılmaktadır. RealT, tokenizasyon sürecinden sorumludur, ancak mülk varlıklarına sahip olan şirketten hukuken farklıdır. Web sitesinde belirtilene göre, şirketin iflas etmesi durumunda, token sahipleri mülk sözleşmelerini elinde bulunduran şirketi yönetmesi için başka bir şirket atama hakkına sahiptirler. Dikkate değer bir nokta, piyasaya sürdükleri mülklerde ortak yatırım yapmayı zorunlu kılmamalarıdır. Mülk token sahipleri, mülk kira gelirinin bir kısmını her ay alırken, yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve genellikle %10 değerinde yönetim ücreti düşülmektedir.
Montgomery'deki bir gayrimenkul örneği olarak, gayrimenkul tokenlerinin toplam değeri 323,020 dolar, her bir tokenin fiyatı 52.10 dolar, toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri elde etmektedir. İşletme ve yönetim giderleri toplam 622 dolar düşüldüğünde, aylık net kar 1,978 dolardır, yıllık kazanç ise 23,736 dolardır. Bu nedenle, her token 3.83 dolar dağıtım almakta ve yıllık getiri oranı %7.35'tir.
Bu mülk için RealT, %100 token sağlıyor, bu da RealT'nin müşterileriyle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir operasyon modeli sürdürdüğü anlamına geliyor. Yönetim kuruluşu, kira ve bakım ücretlerinin %8'ini alırken, yatırım platformu yalnızca mülk tokenizasyonu, yönetim kuruluşunu seçme ve denetim için %2 alıyor. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük miktarda yönetim süresinden tasarruf edebilir, nitelikli mülkler bulmaya ve bunları tokenleştirip pazara sunmaya odaklanabilir.
Ancak, tüm mülkiyetin dağıtılması yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etse de, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların mali çıkarları o kadar küçük olduğunda ki, şirketin yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelir, sorun ortaya çıkar. Bir rapor, gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için yönetim kuruluşları seçer; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, aracılık maliyetlerini düşürebilir; dolayısıyla, verimsiz yönetim onlara olumsuz etki yapar. Ancak, eğer RealT'nin hisseleri çok büyükse, bu token likiditesi üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir ve küçük hissedarlar da serbest sürücü haline gelebilir. Bu sahipler, büyük hissedarların istihdam edilen yönetim kuruluşlarının mali açıdan sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin hisseleri çok küçükse, RealT'nin yönetim kuruluşlarını yeterince seçme ya da denetleme sürecine katılma motivasyonu olmayabilir; birçok yatırımcının da yönetim kuruluşunu etkili bir şekilde denetlemesi zor olabilir.
Parcl
Parcl protokolü, kullanıcıların küresel emlak piyasasının fiyat değişikliklerini ticaretine izin veren bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, sentetik varlıkların sürekli maruziyetini sağlamak için AMM mimarisini benimsemektedir. Parcl, belirli bölgelerdeki emlak için satış geçmişine dayalı endeksler oluşturmak amacıyla Parcl Labs fiyat beslemelerini tanıtmaktadır. Satış geçmişi süresi, emlak ticaretinin sıklığına göre değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların emlak değerine spekülasyon yapma fırsatı vardır; emlak fiyatlarını yükseltmek veya düşürmek için işlemler yapabilirler.
Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağlıyor çünkü platformun işletimi gerçek gayrimenkul ile ilgili değil. Bazıları bunun gerçekten gayrimenkul fiziksel varlık projesi olup olmadığını sorgulayabilir çünkü yukarıdaki kriterlere uymuyor. Ancak, Coinbase, Solana Ventures, DragonFly gibi sektörde tanınmış kuruluşların yatırım aldığı dikkate alındığında, bu, nispeten popüler bir fiziksel varlık projesidir. Bu nedenle, gayrimenkul fiziksel varlıklarının çeşitlendirilmesi olasılığını tartışmak makuldür.
Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs'ta Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süre faaliyet gösterdikten sonra, Parcl fazla dikkat çekmemiş gibi görünüyor, günlük işlem hacmi 10 bin doların altında, günlük aktif kullanıcı sayısı 50'den az.
Parcl ürünleri basit ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs fiyat beslemeleri ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.
Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım planlarını aktif bir şekilde sunuyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl piyasalarda hala nispeten düşük profilli kalıyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa gayrimenkul endeksi ürünlerini kabul etmeye henüz hazır değil.
Reinno
Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü tokenleştirerek kredi teminatı olarak kullanmalarına olanak tanıma olasılığını araştırıyor. Ripple, Temmuz ayında, merkez bankası dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını duyurdu. MakerDAO, gayrimenkul ipoteklerini desteklemek için RobinLand ile işbirliği yaptı. RealT, tokenleştirilmiş gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları tokenler ile sınırlıdır. Temelde, bu hizmet daha çok token borç verme ürününe benziyor ve gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.
Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran terkedilmiş bir projedir. Piyasada pek fazla iz bırakmamış olmasına rağmen, iki önemli gayrimenkul fiziki varlıkla ilgili ürün tanıtmıştır.
İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul temelli bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno Delaware'de işlemler için özel bir amaçlı şirket kuracaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için akıllı sözleşmeler oluşturacak, sahipler tokenleri kredi teminatı olarak yatırabileceklerdir. Kredi limiti, token değerine dayalı olacaktır.
İkinci ürün ipotek finansmanıdır. Kullanıcı, mülk satın alıp ipotek kredisi aldıktan sonra, mülkün mülkiyetini tokenleştirerek finansman elde edebilir. Elde edilen fonlar, bankaya olan ipotek kredisinin ödenmesi için kullanılabilir ve müşteri daha sonra sabit bir oranda krediyi geri öder.
Reinno'nun operasyonları hala merkezi ve çevrimdışı bir modeldir, müşterilerin ofise gitmesi ve gayrimenkul belgelerini sunması gerekmektedir. Reinno'nun bu yaklaşımını benimsemenin bazı belirgin riskleri vardır. Öncelikle, eğer borçlu temerrüdü seçer ve geri ödemeyi durdurursa, Reinno bir tokenleştirme hizmet sağlayıcısı olarak, borçluya dava açmada zorluk yaşayacaktır. Reinno'nun teminat gayrimenkulü yoktur; kredi gerçekte Reinno'da borç veren kullanıcılar tarafından sağlanmaktadır. Şu anda, borç verenler ile borçlular arasında doğrudan bir kredi sözleşmesi olmaması nedeniyle, özellikle dağınık gayrimenkul finansmanı bağlamında, bu borç verenleri koruyacak kapsamlı bir yasal çerçeve yoktur. Reinno, bu temerrüt riskini azaltmaya yönelik ayrıntılı önlemler sunmamıştır. İkincisi, eğer gayrimenkul sahibi borç aldıktan sonra evi satmaya karar verirse veya Reinno ipotek finansmanını tamamladıktan sonra bankaya ipotek kredisini ödemeyi durdurursa, Reinno bu tür mülk transferine neden olan davranışları durduramaz, bu da borçlunun "çift harcama" yapmasına neden olur. Bu belirgin riskler, projenin terk edilmesine yol açabilir; gelecekteki gayrimenkul fiziksel varlıkları, bu sorunları çözmek için olgun bir yasal çerçeveye ihtiyaç duymaktadır.
Sonuç
Gayrimenkul fiziksel varlık tokenleştirilmesi, henüz sabit bir pazar ölçeği veya öncü projeler oluşturmamış, nispeten yeni bir kavramdır. Bu alanda faaliyet gösteren projeler, pazar ölçeği ve kullanıcı tabanı açısından nispeten küçüktür. Bu alan, sıkı uyum operasyonları ve olgun bir yasal düzenleme çerçevesi gerektirmektedir. Bazı projeler, operasyonel riski azaltmak için, risk ayrıştırma şirket yapıları benimsemiş veya gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmiştir. Ancak, gayrimenkul fiziksel varlık tokenleştirmenin en büyük potansiyelini açığa çıkarmak - gayrimenkul alım satımı ve ipotek kredileri - için yasama ilerlemesi ve operasyonel uyum kaçınılmazdır.
Gayrimenkul fiziksel varlıklarının tokenizasyonu ile ilgili yasama açısından, henüz net ve tutarlı bir çerçeve oluşturulmamıştır. ABD Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu, çoğu tokeni menkul kıymet olarak sınıflandırırken, Emtia Vadeli İşlemler Ticaret Komisyonu bazı tokenleri emtia olarak değerlendirmektedir. ABD Hazine Bakanlığı Finansal Suçlar Uygulama Ağı ise bazı tokenleri para olarak sınıflandırmaktadır. ABD Gelir İdaresi bazı tokenlerin vergiye tabi mülk olduğunu düşünmektedir. Ayrıca, referans alınabilecek uluslararası bir düzenleyici çerçeve de yoktur. Düzenleyici kurumların gayrimenkul tokenlerini nasıl sınıflandıracağı konusundaki tutarsızlık, kuralların belirsiz olmasına ve süreçlerin karmaşık hale gelmesine yol açmaktadır.