Gayrimenkul Sektörü ve RWA Pazarındaki Keşif

Somut varlık ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında yakın zamanda ortaya çıkmamıştır, en azından 2018'den beri mevcuttur. O dönemde varlık tokenleştirme ve menkul kıymet token ihracı ( STO ) ile günümüzdeki RWA kavramı arasında benzerlikler bulunmaktadır. Ancak, o zamanlar düzenleyici çerçeve henüz olgunlaşmamıştı ve potansiyel getiri belirgin bir avantaj sunmadığı için bu erken girişimler olgun bir pazar alanına dönüşememiştir.

2022 yılında, ABD'nin faiz oranlarını sürekli artırmasıyla, ABD Hazine tahvili getirileri kripto piyasasındaki stablecoin kredi faiz oranlarını büyük ölçüde aşmıştır. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA olarak tokenleştirilmesi kripto endüstrisi için giderek daha cazip hale gelmiştir. Sonuç olarak, MakerDAO, Compound ve Aave gibi tanınmış DeFi projeleri ile bazı geleneksel finansal kurumlar ve hükümetler RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, piyasada birkaç gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çok yönlü olarak genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini zenginleştirmeyi ve gayrimenkul yatırımcılarının giriş engelini azaltmayı hedefliyor. Bu çalışma, vaka analizleri aracılığıyla gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantajlarını ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını incelemektedir. Bu projeler esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarına yönelik olduğundan, ilgili politikalar, yasalar ve piyasa koşullarının tartışması esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul piyasası, yatırım fırsatlarıyla dolu geniş bir alandır. 2023 Mart ayında Statista'nın araştırmasına göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değeri 1,3 trilyon ABD dolarıdır ve küresel halka açık gayrimenkul piyasasının değeri 2,66 trilyon ABD dolarıdır.

Gayrimenkul piyasasının tokenleştirilmesinin temel amacı aşağıdaki bir veya birkaç hedefe ulaşmaktır: Daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç forma sahiptir:

1. gayrimenkul mülkiyet bölünmesi finansmanı.

2. belirli bir bölge gayrimenkul piyasası endeksi ürünü.

3. tokenleştirilmiş gayrimenkul teminat olarak.

Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.

Eğer gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT) ile tanıdık iseniz, bunun bir mülkü sahiplenen, işleten veya gelir getiren gayrimenkullere finansman sağlayan bir şirket olduğunu bilirsiniz. REIT, bireysel yatırımcılara, ortak fonlara benzer şekilde, temettü gelirine dayalı gelir ve toplam getiri elde etme fırsatı sunarak gayrimenkul piyasasının büyümesine katkıda bulunur. REIT ve gayrimenkul RWA, çeşitli gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlikler taşır, yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürür ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, katı varlık incelemeleri ve katı düzenleyici çerçeve içindeki yatırım yapısı, gayrimenkul RWA projeleri için sağlam bir plan sunar.

Geçtiğimiz iki yıldaki gayrimenkul RWA projelerinin işletilmesi sırasında, güçlü ve zayıf yönleri hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk.

Tipik bir gayrimenkul RWA projesi yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Spesifik vakalara daha derinlemesine baktığımda, yönetim ve ürün yaklaşımındaki farklılıklar nedeniyle her projenin gerçek işletiminde karşılaştığı durumların farklılık gösterdiğini gördüm.

Vaka Çalışması

Bu bölümde, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçtim. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı bir yaklaşım benimsemiş ve kendi alanlarında en popüler olanlardır. Dikkate değer olan, bunların hala erken projeler olması ve ürünlerinin uzun süreli ve geniş kapsamlı piyasa doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürülen, Ethereum ve Gnosis blok zinciri( üzerinden ABD konut gayrimenkulünü yatırım için erişilebilir hale getirmeye odaklanan piyasa üzerindeki en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Gnosis üzerinde).

RealT, konut mülklerini satın alır ve mülk sözleşmesine sahip olan varlıkları ABD yasalarına göre tokenleştirir. Bu mülklerin yönetim, bakım ve kira toplama sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilir. Ücretler düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenleştirme sürecini denetlese de, yasal olarak gayrimenkul varlıklarını elinde bulunduran şirketten ayrıdır. Web sitelerine göre, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahipleri, mülk sözleşmesine sahip şirketi yönetmesi için başka bir şirket atama hakkını saklı tutarlar. Dikkate değer bir nokta, piyasaya sundukları mülklerde zorunlu ortak yatırım yapmaları gerekmediğidir. Mülk token sahipleri, mülkün kira gelirinin bir kısmını her ay alabilir, bu miktardan yaklaşık %2.5'lik bakım rezervi ve yönetim ücreti düşülür; yönetim ücreti genellikle değerinin %10'u civarındadır.

Montgomery'deki bu mülkü örnek alırsak, gayrimenkul tokeninin toplam değeri 323,020 dolardır, her bir tokenin fiyatı 52.10 dolardır ve toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri üretmektedir. Operasyon ve yönetim giderleri toplam 622 dolar düştükten sonra, aylık net kar 1,978 dolardır, yıllık gelir ise 23,736 dolardır. Bu nedenle, her bir token 3.83 dolarlık bir dağıtım almakta ve yıllık getiri oranı %7.35'tir.

Bu mülk için RealT, %100 token sağlamaktadır, bu da RealT'nin müşterilerle birlikte yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir işletme modeli sürdürdüğü anlamına gelir. Yönetim kurumu, kiralama ve bakım ücretlerinin %8'ini alırken, yatırım platformu mülk tokenizasyonu, yönetim organının seçimi ve denetimi için yalnızca %2 alır. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli mülkler bulmaya ve bunları tokenize edip pazara sunmaya odaklanabilir.

Ancak, mülkiyetin bölünmesi yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etmesine rağmen, bazı zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların finansal çıkarları o kadar küçük olduğunda ki, şirketin yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelir, sorunlar ortaya çıkar. Bir rapor, gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için bir yönetim organı seçer; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, vekalet maliyetlerini azaltabilir; bu nedenle, etkin olmayan yönetim onların üzerinde olumsuz etki yapacaktır. Ancak, eğer RealT'nin hissesi çok büyükse, bu token likiditesi üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir ve küçük hissedarlar da bedavacı olabilir. Bu sahipler, büyük hissedarların istihdam edilen yönetim organının finansal olarak sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, RealT'nin yönetim organını yeterince iyi seçmek veya denetleme sürecine katılmak için yeterli motivasyona sahip olamayabilir ve birçok yatırımcı yönetim organını etkin bir şekilde denetleme sorumluluğunu üstlenmekte güçlük çekebilir.

RealT pazarında en son satılan on tokeni inceledim ve her mülkün sahibinin sayısını bulmak için ilgili blockchain tarayıcısını kullandım.

Grafikte gösterildiği gibi, RealT mülkleri farklı sayıda tokene bölmektedir, bu nedenle her bir tokenin fiyatı yaklaşık 50 dolardır. Çoğu mülk Detroit'te yer almakta olup, yaklaşık 500 token sahibi bulunmaktadır; bunlardan ikisi 1,000'den fazla mülk sahibidir. Şimdi, RealT yatırımcılarının yatırım aralığını anlamak için her bir sahibin token sayısı ile bunu birleştirin.

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı ve %1'inin bu miktarın üzerinde yatırım yaptığı görülmektedir. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde küçük yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası oluşturmayı başardığını ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT cüzdanının işlem verilerine göre (Gnosis cüzdan adresi: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemesi yaptı. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergilerle dalgalanmakta olup, kira bedelinin yaklaşık %2.5-%3'ü kadar, son iki yıl içinde yaklaşık 150,000 ile 180,000 dolar arasında platform geliri elde edilmiştir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılması gerekmemekte ve katılmayı seçerse, katılım oranı konusunda herhangi bir kısıtlama veya rehberlik bulunmamaktadır, bu nedenle RealT'nin kira gelirlerinden elde ettiği gelir henüz açıklanmamıştır.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin merkezi varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin işletim varlığı olarak hizmet vermektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm mülklerdeki yatırıma katılmalarını sağlamak için yasal süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan mülk için ilgili bir Series LLC kurmaktadır. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her Series LLC belirli bir mülkü ve ilgili token'ı sahiplenmektedir. Bu yapı, bir mülkün finansal veya hukuki sorunlarının, RealT altındaki diğer mülkler veya ana şirketin işletimini etkilemeyeceğini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.

Parcl

Parcl protokolü, kullanıcıların dünya genelindeki gayrimenkul piyasasındaki fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM yapısını kullanarak sentetik varlıklara sürekli bir maruz kalma elde etmek için kullanılır. Parcl, belirli bölgelerdeki gayrimenkuller için satış tarihine dayalı endeksler oluşturmak üzere Parcl Labs Fiyat Beslemesi'ni tanıtmaktadır. Satış tarihi süresi, mülkün işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul değerleri üzerinde spekülasyon yapma fırsatı vardır; gayrimenkul fiyatları üzerinde uzun ve kısa pozisyon alabilirler.

Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağlıyor, çünkü platformun işletiminde gerçek mülklerle ilgili bir durum yok. Bazıları bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilir, çünkü yukarıda belirtilen standartlara uymuyor. Ancak, bu, Coinbase, Solana Ventures, DragonFly gibi sektördeki birçok tanınmış ismin yatırım yaptığı nispeten popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA'sının çeşitlendirme olasılıklarının tartışılması makuldür.

Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs'ta Solana'da başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süre faaliyet gösterdikten sonra, Parcl pek fazla ilgi çekmiş gibi görünmüyor, günlük işlem hacmi 10 bin doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

Parcl'ın ürünleri basitleştirilmiş ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs Fiyat Beslemesi ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.

Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım planlarını aktif bir şekilde sunuyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kurumunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük profilli bir piyasa imajı sergiliyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa gayrimenkul endeksi ürünlerini kabul etmeye henüz hazır değil.

Reinno

Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü tokenlaştırarak teminat olarak kullanmalarına olanak tanıma olasılığını araştırıyor. Ripple, Temmuz ayında, merkez bankası dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını duyurdu. MakerDAO, gayrimenkul ipoteklerini desteklemek için RobinLand ile entegre oldu. RealT, tokenlaştırılmış gayrimenkulü teminat olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendilerinin ihraç ettiği tokenlarla sınırlıdır. Temelde, bu hizmet token borç verme ürünlerine daha çok benziyor ve gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran terkedilmiş bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olsa da, gayrimenkul RWA ile ilgili iki önemli ürün tanıtmıştır.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul üzerine bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay aldıktan sonra, Reinno Delaware'de işlem için özel bir amaçlı şirket oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul token'ları için bir akıllı sözleşme oluşturacak ve sahipler token'ları kredi teminatı olarak kullanabilecektir. Kredi limiti, şuna dayanacaktır: