KB Kookmin Bank đã giới hạn khoản vay thế chấp ở mức 300 triệu won, trong khi Shinhan Bank tạm dừng đăng ký mới cho các sản phẩm MCG (Mortgage Credit Guarantee) và MCI (Mortgage Credit Insurance) từ ngày 10/7, qua đó cắt giảm hạn mức cho vay một cách hiệu quả 50 triệu won, sau đợt bùng nổ các khoản vay hộ gia đình trong tháng 6. Tháng 6, cho vay hộ gia đình của các ngân hàng tăng 7,6 nghìn tỷ won, chiếm một nửa tổng mức tăng 15,7 nghìn tỷ won trong nửa đầu năm, trong đó các khoản vay mua nhà tăng 4,3 nghìn tỷ won lên mức cao nhất kể từ tháng 6 năm ngoái. Lee Chang-moo, giáo sư tại Đại học Hanyang, cho biết “cầu thang nhà ở” đang bị cắt, vì chức năng của các khoản vay thế chấp là tạo cơ hội mua nhà dựa trên thu nhập tương lai ổn định của người trẻ. Với giá căn hộ trung bình ở Seoul đạt 13 tỷ won và hạn mức thế chấp ở mức 300 triệu won, người mua hiện cần khoảng 10 tỷ won vốn tự có để mua bất động sản tại Seoul. Các cơ quan tài chính đã công bố kế hoạch đưa ra thêm các biện pháp quản lý nhắm vào chủ sở hữu nhà ở đơn lẻ không cư trú vào cuối tháng này.
Hạn chế thế chấp ngân hàng tạo “rào cản” vốn tự có 10 tỷ won
KB Kookmin Bank áp trần 300 triệu won cho các khoản vay thế chấp, trong khi Shinhan Bank dừng đăng ký mới trong các chương trình MCG (Mortgage Credit Guarantee) và MCI (Mortgage Credit Insurance) từ ngày 10/7, qua đó làm giảm tổng hạn mức cho vay khả dụng 50 triệu won. Các hạn chế được đưa ra sau khi cho vay hộ gia đình trong tháng 6 tăng 7,6 nghìn tỷ won tại các ngân hàng, chiếm một nửa mức tăng 15,7 nghìn tỷ won được ghi nhận trong nửa đầu năm. Riêng khoản vay thế chấp chỉ trong tháng 6 đã tăng 4,3 nghìn tỷ won, đánh dấu mức tăng hàng tháng lớn nhất kể từ tháng 6 của năm trước. Khi giá giao dịch căn hộ trung bình của Seoul ở mức 13 tỷ won, người mua tiềm năng hiện cần khoảng 10 tỷ won vốn tự có để hoàn tất một giao dịch trong bối cảnh các ràng buộc cho vay mới. Lee Chang-moo cho biết các biện pháp làm suy yếu mục đích ban đầu của việc cho vay thế chấp, đó là giúp các thế hệ trẻ tiếp cận quyền sở hữu nhà ở thông qua kỳ vọng tăng trưởng thu nhập.
Giá nhà ở tỉnh Gyeonggi tăng dù có quy định mới
Trong tuần đầu tiên của tháng 7 (tính đến ngày 6/7), giá căn hộ trong khu vực đô thị Seoul tăng 0,22%, tăng từ mức 0,20% của tuần trước, trong đó Seoul tăng 0,30% và tỉnh Gyeonggi tăng 0,23%. Hwaseong Dongtan vẫn ghi nhận mức tăng 1,29% ngay cả sau khi được chỉ định là khu vực chịu quản lý, trong khi mức tăng của Yongin Giheung tăng tốc từ 0,39% lên 0,56% và của Guri từ 0,30% lên 0,64%. Các khu vực lân cận không chịu các hạn chế mới cũng ghi nhận mức tăng lớn hơn: Hwaseong Byeongjeom tăng 0,25%, Namyangju tăng 0,21% và Suwon Gwonseon tăng 0,26%. Mức tăng giá theo tuần của Suwon Yeongtong đã gấp ba từ 0,41% lên 1,19% chỉ trong một tuần. Nam Hyuk-woo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Woori cho rằng biến động giá xuất phát từ kỳ vọng về chu kỳ kinh doanh của ngành bán dẫn, khiến nhu cầu dịch chuyển từ các khu vực phía nam của Gyeonggi sang các vùng lân cận tương đối có giá phải chăng hơn. Giá thuê Jeonse (tiền đặt cọc thuê dài hạn) cũng tăng song song, làm tăng gánh nặng chi phí nhà ở đối với người dân thực tế.
Thuế nhà đất dự kiến vượt 10 nghìn tỷ won khi điều chỉnh theo giá trị công bằng
Văn phòng Ngân sách Quốc hội dự báo rằng việc nâng tỷ lệ giá trị thị trường công bằng đối với thuế bất động sản toàn diện từ mức hiện tại 60% lên 80% sẽ làm tăng thuế nắm giữ tài sản nhà ở lên 10,0658 nghìn tỷ won vào năm 2026, tức tăng 15,7% so với mức hiện tại. Nếu tỷ lệ đạt 95%, tổng thuế nắm giữ sẽ lên 10,7726 nghìn tỷ won, tương đương mức tăng 23,8%. Thuế bất động sản nhà ở của Seoul dự kiến tăng từ 4,5191 nghìn tỷ won lên 5,4721 nghìn tỷ won theo kịch bản 80%, tức tăng 21,1%. Thuế bất động sản toàn diện bình quân đầu người sẽ tăng từ 3,24 triệu won lên 6,24 triệu won ở tỷ lệ 80% và lên 7,8 triệu won ở tỷ lệ 95%. Phân tích cho thấy các bất động sản giá trị cao và chủ sở hữu nhiều nhà sẽ chịu mức tăng thuế lớn nhất. Trong số các thành phố lớn, Seoul ghi nhận mức tăng theo tỷ lệ phần trăm lớn nhất trong nghĩa vụ thuế bất động sản dự kiến.
Chính phủ gia hạn miễn thuế cho nhà ở chưa bán không thuộc khu vực vốn
Chính phủ dự định gia hạn miễn thuế đối với nhà ở chưa bán sau khi hoàn công tại các khu vực không thuộc khu vực vốn thêm 1 năm, đến hết năm 2027, và đưa nội dung này vào dự thảo luật sửa đổi thuế sẽ được công bố vào cuối tháng này. Mức miễn thuế cho phép các hộ gia đình sở hữu một căn nhà giữ nguyên các quyền lợi thuế đối với một căn nhà, bao gồm miễn thuế lãi vốn 1,2 tỷ won, giảm trừ nắm giữ dài hạn tối đa 80% và miễn trừ cơ bản thuế bất động sản toàn diện 1,2 tỷ won, khi mua thêm các căn nhà ở chưa bán sau khi hoàn công ngoài khu vực vốn, có diện tích sàn 85 m² hoặc ít hơn và giá trị mua vào 700 triệu won hoặc thấp hơn. Tính đến tháng 5, các căn nhà tại khu vực không thuộc khu vực vốn chiếm 83,6% (24.522 căn) trong tổng số 29.350 nhà ở chưa bán sau khi hoàn công trên toàn quốc. Một quan chức chính phủ giải thích rằng lượng tồn kho nhà chưa bán tích lũy tại các khu vực địa phương có thể dẫn đến tình trạng chậm lại của ngành xây dựng và làm suy yếu tâm lý người tiêu dùng. Hong Ki-yong, giáo sư danh dự tại Đại học Incheon, đánh giá rằng dù có gia hạn, người mua tiềm năng vẫn có thể do dự vì không chắc chắn về những thay đổi chính sách thuế trong tương lai, từ đó làm giảm hiệu quả của biện pháp trong việc kích thích nhu cầu đối với nhà ở khu vực.
Lợi suất trái phiếu toàn cầu tăng giữa căng thẳng địa chính trị
Vào ngày 8/7 (giờ địa phương), lợi suất trái phiếu Kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm tăng 2,9 điểm cơ bản lên 4,581%, đạt mức cao nhất kể từ tháng 5, khi căng thẳng quân sự giữa Mỹ và Iran leo thang. Giá dầu Brent và WTI tăng 4% lên mức tương ứng 5%, làm gia tăng lo ngại về lạm phát. Biên bản cuộc họp FOMC tháng 6 cho thấy một nhóm thiểu số thành viên đã thảo luận về nhu cầu xem xét nâng lãi suất chuẩn trong bối cảnh diễn biến xung đột ở Trung Đông. Biên bản cho biết gần như tất cả các thành viên đánh giá rằng sẽ cần thắt chặt ở một mức độ nào đó nếu các kịch bản tích cực cho thấy lạm phát cao hơn. Lợi suất trái phiếu chính phủ 10 năm của Nhật Bản cũng tăng lên 2,90%, đánh dấu mức cao nhất kể từ tháng 9/1996—khoảng 30 năm. Việc lợi suất tăng đồng thời trên các thị trường trái phiếu lớn phản ánh tình trạng căng thẳng gia tăng trên thị trường thu nhập cố định toàn cầu.
Hỏi đáp
KB Kookmin Bank và Shinhan Bank đã làm gì trong tháng 7 liên quan đến các khoản vay thế chấp?
KB Kookmin Bank đã giới hạn các khoản vay thế chấp ở mức 300 triệu won, và Shinhan Bank đã tạm dừng đăng ký mới cho các sản phẩm MCG và MCI từ ngày 10/7, qua đó cắt giảm hạn mức cho vay một cách hiệu quả 50 triệu won.
Vì sao các ngân hàng Hàn Quốc áp dụng hạn mức cho vay thế chấp chặt chẽ hơn?
Các hạn chế được đưa ra sau đợt bùng nổ cho vay hộ gia đình trong tháng 6, với cho vay hộ gia đình của ngân hàng tăng 7,6 nghìn tỷ won—chiếm một nửa mức tăng trong nửa đầu năm—và các khoản vay thế chấp tăng 4,3 nghìn tỷ won lên mức tăng theo tháng cao nhất kể từ tháng 6 của năm trước.
Thuế tài sản sẽ tăng bao nhiêu nếu tỷ lệ giá trị thị trường công bằng lên 80%?
Văn phòng Ngân sách Quốc hội dự báo rằng việc nâng tỷ lệ lên 80% sẽ làm tăng thuế nắm giữ tài sản nhà ở năm 2026 lên 10,0658 nghìn tỷ won, tức tăng 15,7%, trong khi thuế bất động sản toàn diện bình quân đầu người tăng từ 3,24 triệu won lên 6,24 triệu won.
