Итак, я недавно изучал налоги на арендную недвижимость, и одна вещь, которая постоянно всплывает, — это амортизация. Вот что большинство людей не осознает: даже если стоимость вашей арендной недвижимости фактически растет на рынке, IRS позволяет вам списывать амортизацию в налоговой декларации. Это одна из тех особенностей налогового законодательства, которая может значительно снизить ваш облагаемый налогом доход, если знать, как это использовать.

Основная идея проста. Ваша арендная недвижимость со временем теряет стоимость из-за износа, старения и общего использования. IRS признает это и позволяет вам списывать этот убыток из вашего дохода. Но есть определенный способ его расчета, и важно делать это правильно.

Во-первых, нужно определить вашу базовую стоимость. Это не только цена, за которую вы купили недвижимость. Вы добавляете расходы на закрытие сделки, юридические сборы, налог на передачу и любые улучшения, сделанные до того, как недвижимость стала готова к аренде. Вот важный момент: полностью исключаете стоимость земли. Земля не амортизируется по мнению IRS, поэтому она не учитывается в расчетах. Если вы купили арендную недвижимость за 300 000 долларов, а стоимость земли оценена в 50 000 долларов, ваша амортизируемая база составит 250 000 долларов.

IRS требует, чтобы арендодатели использовали систему ускоренного амортизирования стоимости — MACRS. Для жилых арендных объектов это делит полезный срок службы на 27,5 лет. Так что берете эту амортизируемую базу в 250 000 долларов и делите на 27,5, что дает ежегодный вычет на амортизацию примерно в 9 091 доллар. Это деньги, которые вы можете списывать из вашего арендного дохода каждый год для целей налогообложения.

Обратите внимание: амортизация начинается только тогда, когда ваша арендная недвижимость действительно готова приносить доход. Если вы завершили ремонт и сделали объект доступным для аренды 1 июля, именно с этого момента начинается отсчет. За первый год вы пропорционально списываете сумму, исходя из количества месяцев в эксплуатации. В нашем примере это будет половина годового лимита — 4 545 долларов. Затем в оставшиеся 26,5 лет вы можете списывать полную сумму — 9 091 доллар.

Если позже вы делаете улучшения в арендной недвижимости, эти расходы добавляются к вашей базе и амортизируются в течение оставшегося срока службы. Здесь очень важна правильная документация. Нужно отделять текущий ремонт от капитальных улучшений, потому что только улучшения увеличивают амортизируемую базу.

Теперь о том, что люди часто упускают: это амортизационная recapture. Когда вы продаете свою арендную недвижимость, IRS хочет вернуть налоги, которые вы сэкономили за счет списаний амортизации. Вам придется заплатить налоги со всех этих списаний, которые вы делали за годы, что может значительно увеличить вашу облагаемую прибыль. Поэтому важно заранее понять особенности амортизации дома — это существенно влияет на вашу общую стратегию инвестирования.

Когда ваша недвижимость полностью амортизирована по истечении 27,5 лет, вы больше не можете списывать амортизацию. Но любые улучшения, сделанные за это время, можно амортизировать отдельно в течение их собственного срока службы.

Практический вывод: если у вас есть арендная недвижимость, расчет амортизации — обязательная часть. Это не так сложно, как кажется, если понять метод MACRS, но требует точности. Ведите подробный учет стоимости покупки, всех расходов, связанных с приобретением, сделанных улучшений и точной даты, когда недвижимость стала доступна для аренды. Правильные расчеты амортизации могут значительно повысить вашу чистую прибыль после налогов по вашей арендной инвестиции.