O que a megafusão AvalonBay, Equity Residential significa para a indústria de apartamentos e aluguéis

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O condomínio Park Loggia da AvalonBay Communities Inc., no centro, é refletido em um prédio em Nova York, EUA.

Mark Abramson | Bloomberg | Getty Images

A maior fusão de fundos de investimento imobiliário — a combinação de Equity Residential e AvalonBay, anunciada na quinta-feira — deixou investidores e analistas de queixo caído. 

A fusão totalmente de ações terá uma capitalização de mercado de cerca de 52 bilhões de dólares e um valor total de empresa de aproximadamente 69 bilhões de dólares, de acordo com um comunicado. Ela criará uma das maiores empresas imobiliárias dos EUA, com mais de 180.000 apartamentos para aluguel. 

"Essa combinação cria uma nova e fundamentalmente mais forte empresa com capacidades diferenciadas que impulsionarão uma geração de fluxo de caixa estruturalmente superior, crescimento de lucros e dividendos, e valor para os acionistas," disse Benjamin Schall, CEO da AvalonBay. 

Schall se tornará CEO da nova empresa formada, e o CEO da Equity Residential, Mark Parrell, se aposentará quando a transação for concluída.

Allan Swaringen, presidente e CEO da JLL Income Property Trust, que gerencia cerca de 90 bilhões de dólares em investimentos imobiliários globalmente para clientes institucionais e indivíduos de alta renda, chamou a união de "inacreditável."

"Que eles se fundissem é realmente incrível," disse ele. 

Swaringen observou que as ações de ambas as empresas estão sendo negociadas abaixo de seus valores patrimoniais líquidos, uma situação que as torna propensas a serem compradas e privatizadas. 

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"Acho que isso pode ser uma defesa contra a privatização. Ao se unirem, eles estão quase grandes demais para serem comprados," disse Swaringen. 

Ele também observou o alto custo de construir tecnologia, que os inquilinos residenciais agora demandam — desde leasing online até verificação de crédito e entrega de banda larga e Wi-Fi. A consolidação poderia reduzir esses custos.

"Strategicamente, a justificativa é simples: escala, liquidez, eficiência do balanço e sinergias de overhead," disse David Auerbach, diretor de investimentos da Hoya Capital Real Estate. 

Auerbach afirmou que acredita que este pode ser o primeiro de mais megacontratos no setor. 

"Temos MUITOS fundos de investimento imobiliário de apartamentos por aí, e é um setor pronto para consolidação," escreveu em comentários por e-mail para a CNBC. 

Auerbach observou que o negócio ocorre após um período desafiador para os proprietários de apartamentos, que lidam com um crescimento lento de aluguéis devido ao boom de construção pós-Covid, que entregou uma onda massiva de nova oferta.

Nem Auerbach nem Swaringen disseram esperar ver qualquer efeito nos aluguéis. Embora a participação de mercado da empresa combinada possa estar crescendo em certos mercados, elas ainda terão que competir com o restante do setor. O mercado de apartamentos é altamente diversificado, de prédio em prédio, oferecendo muitas opções aos consumidores. 

A fiscalização regulatória e política pode surgir, dado o tamanho da transação e o atual clima sobre acessibilidade à moradia. Mas mesmo após a fusão, a empresa combinada terá uma pequena participação de mercado. 

"Embora não sejam necessárias aprovações antitruste regulatórias, há a batalha de PR política, na qual achamos que a gestão articulou bem [that] que a empresa combinada possui < 3% de participação de mercado e investe fortemente na expansão de moradias," escreveu Alexander Goldfarb, analista sênior da Piper Sandler. "Por fim, acreditamos que a empresa combinada precisa melhorar o crescimento dos lucros além das sinergias pontuais para mostrar que mais é realmente mais lucrativo."