Coreia do Sul amplia apoio ao financiamento de projetos imobiliários para 47,8 trilhões de won

As autoridades financeiras da Coreia do Sul anunciaram recentemente medidas ampliadas de apoio ao financiamento imobiliário, elevando o total de 26,3 trilhões de won para 47,8 trilhões de won+α. O setor de investment banking (IB) imobiliário está mais concentrado no sinal político de que os empréstimos regulares para financiamento de projetos (PF) podem ser retomados do que propriamente no valor do apoio. A proporção de garantia para projetos residenciais de PF foi temporariamente elevada de 90–95% para 100%, e a regulamentação sobre a proporção de capital próprio foi adiada por dois anos, de 2027 para 2029. A mudança de política busca fornecer às instituições financeiras respaldo para retomar os empréstimos a projetos viáveis, depois que a exposição ao PF caiu mais de 61 trilhões de won, de 231,1 trilhões de won no fim de 2023 para 169,8 trilhões de won em março deste ano. Nesse período, os bancos trataram de forma conservadora até mesmo os projetos imobiliários de qualidade.

Autoridades Financeiras Ampliam Garantias de PF para 28,7 Trilhões de Won por Ano

Segundo o setor de investment banking, no dia 16, a escala do apoio ao financiamento imobiliário foi ampliada, por meio dessas medidas, dos 26,3 trilhões de won existentes para 47,8 trilhões de won+α. As garantias de PF aumentarão para uma média de 28,7 trilhões de won por ano nos próximos três anos, alcançando 33 trilhões de won em 2027. A proporção de garantia para projetos residenciais de PF foi temporariamente elevada de 90–95% para 100%.

A Comissão de Serviços Financeiros convocou as agências relevantes e os cinco maiores bancos no dia seguinte ao anúncio das medidas para inspeções de acompanhamento e decidiu implementar já em agosto medidas imediatamente disponíveis, como a ampliação das garantias de PF. Espera-se que a atenção do mercado se volte para a velocidade efetiva com que as instituições financeiras retomam novas operações de PF.

Regulamentação da Proporção de Capital Próprio Adiada para 2029

O setor de IB imobiliário destacou particularmente o adiamento, de 2027 para 2029, da implementação da regulamentação sobre a proporção de capital próprio em projetos residenciais de PF. Se as regulamentações tivessem sido fortalecidas conforme programado, a busca por novos negócios por parte de incorporadoras pequenas e médias, com menor capacidade de captação de capital, poderia ter sido significativamente restringida.

Um representante do setor de PF afirmou que “esta medida é mais significativa por fornecer respaldo político para que as instituições financeiras voltem a administrar operações regulares de PF, em vez de apenas disponibilizar mais dinheiro”, acrescentando que “ela poderia servir como uma oportunidade para deixar de considerar o PF imobiliário, nas análises internas, como uma exposição que deve ser reduzida incondicionalmente e passar a tratá-lo como um ativo que pode ser administrado seletivamente”.

Espera-se que Projetos de Qualidade Retomem o Financiamento Primeiro

Predomina a visão de que isso ainda está longe de representar uma recuperação de todo o mercado de PF. Projetos residenciais que se qualificam para garantias públicas e já asseguraram os terrenos, as licenças, perspectivas de vendas e condições estáveis de construção provavelmente serão os primeiros beneficiários da retomada do financiamento. Em contraste, ainda se espera que projetos regionais ou empréstimos-ponte em estágio inicial enfrentem dificuldades para obter financiamento.

Um representante do setor de IB imobiliário observou que “embora o financiamento tenha sido bloqueado até mesmo para projetos de qualidade nos últimos anos, agora os recursos estão fluindo novamente, começando pelos projetos regulares”, acrescentando que “à medida que as lacunas de captação aumentarem de acordo com a disponibilidade de garantias e a viabilidade dos negócios, a diferenciação entre a qualidade dos projetos de PF ficará ainda mais clara”.

O representante acrescentou que “a classificação, pelo governo, do financiamento de PF destinado à oferta habitacional como ‘financiamento produtivo’ e a decisão de manter comunicação regular com bancos e corretoras de valores também são vistas como variáveis que poderiam mudar as atitudes das instituições financeiras em relação à concessão de empréstimos”, avaliando que “em última análise, esta medida está mais próxima de uma normalização seletiva, que abre os canais financeiros para que o dinheiro volte a fluir para ‘projetos viáveis’, do que de uma política para salvar todo o mercado de PF”.

Perguntas Frequentes

O que as autoridades financeiras da Coreia do Sul anunciaram sobre o apoio ao PF imobiliário?

As autoridades financeiras ampliaram o apoio ao financiamento imobiliário de 26,3 trilhões de won para 47,8 trilhões de won+α, aumentaram as garantias de PF para uma média de 28,7 trilhões de won por ano nos próximos três anos, alcançando 33 trilhões de won em 2027, elevaram temporariamente as proporções de garantia para projetos residenciais de PF de 90–95% para 100% e adiaram a regulamentação sobre a proporção de capital próprio de 2027 para 2029.

Por que o setor de IB imobiliário está se concentrando no sinal político, e não apenas no valor do apoio?

O setor considera que as medidas fornecem às instituições financeiras respaldo político para retomar os empréstimos regulares de PF, após anos de tratamento conservador, durante os quais até mesmo projetos imobiliários de qualidade enfrentaram grandes barreiras para obter novos empréstimos e refinanciamento. Para o setor, esse sinal é mais significativo do que a própria escala do apoio financeiro.

Que tipos de projetos devem se beneficiar primeiro da retomada do financiamento?

Projetos residenciais que se qualificam para garantias públicas e já asseguraram os terrenos, as licenças, perspectivas de vendas e condições estáveis de construção provavelmente serão os primeiros beneficiários, enquanto projetos regionais e empréstimos-ponte em estágio inicial ainda devem enfrentar dificuldades para obter financiamento, criando uma diferenciação mais clara com base na qualidade dos projetos.