Negócios diários de 1300 unidades atingem o maior nível em quase um ano: o mercado de imóveis usados em Xangai enfrenta uma tendência de estabilização

Os benefícios das políticas implementadas pelas “Sete Medidas de Xangai” estão sendo totalmente liberados, e após o período de recuperação pós-festividades, o volume de transações no mercado de imóveis usados de Xangai começou a aumentar.

Dados do portal imobiliário online mostram que, em 7 de março (sábado), foram registradas 1.324 transações diárias de imóveis usados em Xangai, atingindo um recorde de um dia após 315 dias. A última vez que o volume de assinaturas online de imóveis usados atingiu esse nível foi em 26 de abril de 2025, com 1.419 contratos assinados.

Em 8 de março, o mercado de imóveis usados de Xangai manteve seu ritmo aquecido, com 1.179 transações em um único dia, permanecendo acima de mil contratos por dois dias consecutivos no fim de semana. Em 9 de março, mesmo já sendo dia útil, o mercado ainda registrou um alto volume de 870 transações.

Dados do portal imobiliário online indicam que, de 1 a 10 de março, o total de contratos assinados de imóveis usados em Xangai foi de 8.467. Especialistas do setor prevêem que, nesse ritmo, o volume total de transações de março pode atingir cerca de 25.000 unidades, sinalizando uma possível estabilização do mercado após a fase de ajuste.

O vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária de Yiju em Xangai, Yan Yuejin, analisa que, após o Ano Novo Chinês, as transações de imóveis usados em Xangai continuam ativas, com destaque para o desempenho nos fins de semana. Além de Xangai, outras cidades-chave também apresentam sinais positivos no mercado de imóveis usados. Uma razão central para isso é que, atualmente, o custo de compra de imóveis está relativamente baixo, somado ao impacto contínuo de várias políticas favoráveis ao mercado imobiliário e ao aumento das expectativas de estabilização dos preços, fatores que juntos impulsionam a atividade de mercado.

Ele afirma que, após a retirada de alguns imóveis usados das listas de venda, a contradição entre oferta e demanda no mercado de Xangai foi aliviada, reforçando as expectativas de melhora do mercado e apoiando a atividade de transações. Além disso, as expectativas otimistas geradas por políticas como a renovação de vilarejos urbanos também contribuem, formando um suporte forte para a tendência de “primavera precoce” do mercado.

Alguns proprietários estão ajustando temporariamente os preços de suas propriedades

Em 25 de fevereiro, Xangai publicou o aviso “Sobre a Otimização e Ajuste das Políticas Imobiliárias da Cidade”, que introduziu sete medidas para estabilizar o mercado, incluindo a redução do tempo de contribuição para seguridade social para não residentes de Xangai, o afrouxamento dos critérios de elegibilidade para compra de imóveis com a carteira de residência, e o aumento do limite máximo de empréstimo pelo fundo de poupança habitacional, entre outras. Essas medidas também são conhecidas como as “Sete Medidas de Xangai”.

As “Sete Medidas de Xangai” são vistas como catalisadores do atual ciclo de mercado. Diferentemente do lento processo de recuperação de uma ou duas semanas após o Ano Novo, como nos anos anteriores, após a implementação dessas novas políticas, o mercado decolou imediatamente. O impacto foi mais direto no segmento de imóveis usados. No final de fevereiro, as transações diárias de imóveis usados em Xangai subiram rapidamente de pouco mais de 500 unidades antes das políticas para mais de 800 unidades. Em março, o volume continuou a crescer.

Antes da implementação das “Sete Medidas”, o mercado de imóveis usados de Xangai já apresentava sinais de melhora. Segundo dados da Lianjia, até fevereiro deste ano, o número de imóveis usados disponíveis para venda caiu por nove meses consecutivos. Em comparação com janeiro de 2025, o estoque atual diminuiu cerca de 20%, indicando uma tendência de equilíbrio entre oferta e demanda. No lado das vendas, o ciclo de transação de imóveis usados também tem se encurtado recentemente.

Após a introdução das políticas, o mercado mostrou-se ainda mais ativo. Um corretor da Lianjia relatou à reportagem do 21st Century Business Herald que, em algumas transações de pequenos imóveis na região do centro, há casos de visitas e fechamento de negócios no mesmo dia.

Segundo relatos de vários agentes imobiliários, o principal motor da explosão de mercado foi o grupo de compradores com necessidade urgente de moradia. Os dados de transações de fevereiro mostram que as propriedades de baixo valor total dominaram o mercado. Dados do portal imobiliário online indicam que, em fevereiro, 68,88% das vendas de imóveis abaixo de 3 milhões de yuans ocorreram nesse segmento, mantendo-se estáveis em relação a janeiro, consolidando-se como o principal fator de impulso para a recuperação do mercado.

De forma mais específica, o mercado apresentou uma tendência de pontos de alta. Áreas centrais como Huangpu, Pudong, Changning e Xuhui, devido à infraestrutura madura e concentração de recursos educacionais, tornaram-se as primeiras opções para compradores com necessidade urgente. Nas áreas suburbanas, regiões como Zuoqiao, Wanxiang e Xinchang, dentro do raio de influência do Novo Distrito de Lingang, também mostraram sinais de atividade intensa. Entre os imóveis mais antigos e pequenos dentro do anel interno, alguns proprietários estão ajustando temporariamente os preços, elevando-os de forma repentina.

De acordo com o feedback de agentes imobiliários, os efeitos iniciais das novas políticas se refletem principalmente no mercado de imóveis usados, por várias razões.

Primeiro, após os ajustes, os preços voltaram a um intervalo que a maioria dos consumidores consegue suportar. Segundo, as políticas são altamente compatíveis. O limite máximo de empréstimo pelo fundo de poupança habitacional foi elevado para 3,24 milhões de yuans, atingindo a maioria dos imóveis de primeira compra considerados essenciais pelos compradores. Além disso, compradores que pretendem morar no imóvel consideram que a relação aluguel-venda atingiu um nível razoável, reconhecendo o valor do ativo.

Adicionalmente, antes do Ano Novo Chinês, as políticas piloto de aquisição de imóveis usados para uso em habitação social em Pudong, Jing’an e Xuhui também forneceram canais de saída estáveis para esses imóveis, ativando ainda mais a atividade de transações.

Lu Wenxi, analista de mercado da Zhongyuan Real Estate em Xangai, aponta que o clima de políticas favoráveis continua, criando uma janela de oportunidade para entrada de compradores com necessidades básicas e melhorias na troca de imóveis. O mercado imobiliário de Xangai ainda está em fase de crescimento de dados, e as transações de imóveis usados em março podem atingir os picos do mesmo período do ano passado.

Abertura da cadeia de transmissão

Simultaneamente ao aumento nas transações de imóveis usados, o mercado de imóveis novos de Xangai também apresentou bom desempenho. Dados do portal imobiliário online mostram que, em 11 de março, as assinaturas diárias de imóveis novos atingiram 733 unidades, um aumento significativo em relação à média de pouco mais de 300 contratos diários no início do mês.

Recentemente, ao visitar diversos projetos de imóveis de médio a alto padrão, constatou-se que as vendas de residências de alta gama, com preços entre 20 e 50 milhões de yuans, estão em ascensão. Exemplos incluem projetos como Anlan Shanghai, China Resources Bund Riverside Mansion, Jinmao Puyuan e Poly World Expo Tianyue, que tiveram vendas sucessivas após o Ano Novo. Vendedores de várias unidades relataram que, após as novas políticas, o fluxo de visitantes nos empreendimentos aumentou em relação ao período anterior.

O China Merchants Research Institute observa que alguns clientes, motivados pelas “Sete Medidas de Xangai”, visitaram os empreendimentos, e cerca de um terço deles realizaram reservas. No entanto, o volume de visitas gerado pelas novas políticas ainda é relativamente limitado, indicando que o efeito de transmissão dessas medidas ainda precisa de tempo para se consolidar.

Em um recente fórum do setor, Ding Zuyu, diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária de Yiju em Xangai, afirmou que as novas políticas não são apenas estímulos de curto prazo, mas sim uma estratégia de foco preciso na base de mercado de médio a baixo padrão, ativando o mercado por meio da lógica de “dinamizar o mercado de usados para impulsionar a recuperação dos novos”. Ele prevê que os efeitos dessas políticas continuarão até o final do ano.

Alguns especialistas do setor apontam que a recuperação do mercado de imóveis usados geralmente leva de 3 a 6 meses para se refletir no mercado de imóveis novos. Com a cadeia de venda de imóveis usados já aberta, a atual onda de aumento nas transações de imóveis usados em Xangai deve gerar demanda adicional para o mercado de novos imóveis. Com a recuperação do ritmo de oferta e a contínua liberação dos efeitos das políticas, espera-se que o mercado de imóveis novos comece a se recuperar gradualmente no segundo trimestre.

Lu Wenxi acrescenta que, à medida que os efeitos das políticas se consolidam e a relação oferta/demanda melhora, o mercado de imóveis usados de Xangai se estabilizará de forma mais sólida, e o mercado de novos imóveis também começará a se recuperar, impulsionado pelos usados. Prevê-se que, em 2026, o mercado imobiliário de Xangai apresentará uma tendência de “estabilidade com leve crescimento nos usados e uma recuperação estrutural nos novos imóveis”.