Baru saja saya menelusuri beberapa opsi reksadana penghasil tinggi, dan ada satu yang terus muncul dalam percakapan -- Invesco KBW Premium Yield Equity REIT ETF, kode saham KBWY. Imbal hasil dari ini cukup liar, pernah berada di atas 9,6% tidak lama lalu. Untuk konteks, itu adalah angka yang menarik perhatian dalam portofolio yang fokus pada pendapatan.

Jadi begini tentang reksadana real estate secara umum. Mereka disusun secara berbeda dari saham biasa karena harus mengikuti aturan tertentu. Sebuah reit harus mendistribusikan sekitar 90% dari penghasilan kena pajaknya kepada pemegang saham setiap tahun melalui dividen. Mereka juga harus menyimpan setidaknya 75% dari aset mereka dalam properti nyata atau kas, dan menarik 75% dari penghasilan dari sumber properti -- sewa, bunga hipotek, hal semacam itu. Itulah mengapa reits dikenal sebagai mesin penghasil pendapatan.

KBWY secara khusus fokus sepenuhnya pada trust investasi real estate. Ketika saya melihat kepemilikan teratas mereka, Anda melihat nama seperti Brandywine Realty Trust, Innovative Industrial Properties, Community Healthcare Trust. Portofolio ini cukup terkonsentrasi dengan posisi teratas sekitar 6,27%. Ini adalah perusahaan yang memiliki gedung kantor, gudang industri, fasilitas kesehatan, properti perhotelan. Intinya, dana ini bertaruh pada sektor properti.

Tapi di sinilah yang menarik. KBWY sudah ada sejak 2010, dan jika Anda melihat nilai aset bersih sejak awal, hanya naik sekitar 4%. Itu... tidak bagus. Sebagian karena kekacauan pandemi yang melanda properti kantor dan ritel dengan keras. Perpindahan ke kerja jarak jauh pada dasarnya merusak narasi reit kantor, dan banyak properti ini masih berjuang untuk menemukan pijakan mereka. Reits kesehatan juga terkena dampak, meskipun karena alasan berbeda.

Saya paham mengapa orang tertarik pada reits penghasil tinggi seperti ini. Ketika suku bunga normal dan hasil obligasi rendah, dividen lebih dari 9% terlihat luar biasa. Dan ya, jika suku bunga turun secara signifikan seperti yang diperkirakan beberapa orang, itu bisa membantu reits dengan mengurangi biaya pinjaman mereka dan membuat investasi properti lebih menarik. Suku bunga yang lebih rendah juga membuat saham dividen lebih kompetitif dibandingkan rekening tabungan yang membosankan.

Tapi saya belum sepenuhnya yakin bahwa KBWY adalah langkah yang tepat saat ini. Dividen ini terdengar luar biasa sampai Anda menyadari bahwa aset dasar mereka belum menghargai banyak sama sekali. Jika Anda membeli ini hanya untuk hasilnya, Anda pada dasarnya bertaruh bahwa dividen itu tetap stabil atau tumbuh, tapi reits bersifat siklikal. Pasar properti bergerak sesuai kondisi ekonomi dan suku bunga. Imbal hasilnya bisa benar-benar menyusut jika situasi berubah.

Hal lain yang mengganggu saya adalah paparan besar terhadap properti kantor dan kesehatan. Kedua segmen ini cukup buruk sejak 2020 dan mereka masih mencari jalan keluar. Tingkat hunian kantor masih di bawah level sebelum pandemi di sebagian besar pasar. Reits kesehatan juga menghadapi tekanan mereka sendiri.

Dengar, saya tidak bilang reits penghasil tinggi itu buruk. Tapi saat Anda melihat hasil yang setinggi ini, patut bertanya kenapa. Kadang-kadang itu karena pasar memperhitungkan risiko yang kebanyakan orang tidak pikirkan. KBWY mungkin akan terus membayar dividen, tapi mengharapkan mereka tetap di level ini atau nilai dasar meningkat secara signifikan terasa optimis bagi saya. Mungkin ada opsi pendapatan yang lebih stabil di luar sana jika itu yang Anda cari.