Ce que la mégafusion AvalonBay, Equity Residential signifie pour l'industrie des appartements et les loyers

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Le condominium Park Loggia d'AvalonBay Communities Inc., au centre, se reflète dans un bâtiment à New York, États-Unis.

Mark Abramson | Bloomberg | Getty Images

La plus grande fusion jamais réalisée entre des fiducies d'investissement immobilier — la combinaison d'Equity Residential et d'AvalonBay, annoncée jeudi — a laissé investisseurs et analystes bouche bée.

La fusion entièrement en actions aura une capitalisation boursière d'environ 52 milliards de dollars et une valeur d'entreprise totale d'environ 69 milliards de dollars, selon un communiqué. Elle créera l'une des plus grandes sociétés immobilières aux États-Unis, avec plus de 180 000 appartements locatifs.

« Cette combinaison crée une nouvelle entreprise fondamentalement plus forte avec des capacités différenciées qui stimuleront une génération de flux de trésorerie, des bénéfices, une croissance des dividendes et une valeur pour les actionnaires supérieurs structurellement », a déclaré Benjamin Schall, PDG d'AvalonBay.

Schall deviendra PDG de la nouvelle société, et le PDG d'Equity Residential, Mark Parrell, prendra sa retraite lorsque la transaction sera finalisée.

Allan Swaringen, président et PDG de JLL Income Property Trust, qui gère environ 90 milliards de dollars d'investissements immobiliers à l'échelle mondiale pour des clients institutionnels et des particuliers fortunés, a qualifié cette alliance d'« incroyable ».

« Qu'ils fusionnent est vraiment incroyable », a-t-il dit.

Swaringen a noté que les actions des deux sociétés se négocient en dessous de leur valeur nette d'inventaire, une situation qui les rend toutes deux propices à l'achat et à la privatisation.

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« Je pense que cela pourrait être une défense contre la privatisation. En se regroupant, ils sont presque trop grands pour être achetés », a déclaré Swaringen.

Il a également souligné le coût élevé de la technologie de construction, que les locataires résidentiels exigent désormais — de la location en ligne à la vérification de crédit en passant par la fourniture de bande passante et de Wi-Fi. La consolidation pourrait réduire ces coûts.

« Stratégiquement, la logique est simple : échelle, liquidité, efficacité du bilan et synergies opérationnelles », a déclaré David Auerbach, directeur des investissements chez Hoya Capital Real Estate.

Auerbach pense que cela pourrait être le début de plus de méga-accords dans le secteur.

« Nous avons TROP de fiducies d'investissement immobilier d'appartements, et c'est un secteur mûr pour la consolidation », a-t-il écrit dans des commentaires par email à CNBC.

Auerbach a noté que l'accord intervient après une période difficile pour les propriétaires d'appartements, qui ont dû faire face à une croissance modérée des loyers en raison du boom de la construction post-Covid, qui a livré une vague massive d'offres nouvelles.

Ni Auerbach ni Swaringen ne pensent qu'ils verront un effet sur les loyers. Bien que la part de marché de la société combinée puisse croître dans certains marchés, ils devront toujours rivaliser avec le reste du secteur. Le marché des appartements est très diversifié, bâtiment par bâtiment, offrant aux consommateurs de nombreuses options.

Une surveillance réglementaire et politique pourrait surgir, étant donné la taille de l'accord et le battage actuel sur l'accessibilité au logement. Mais même après la fusion, la société combinée aura une faible part de marché.

« Bien qu'aucune approbation réglementaire antitrust ne soit nécessaire, il y a la bataille de relations publiques politique pour laquelle nous pensons que la direction a bien articulé [that] que la société combinée détient < 3 % de part de marché et investit massivement dans l'expansion du logement », a écrit Alexander Goldfarb, analyste principal chez Piper Sandler. « En fin de compte, nous croyons que la société combinée doit améliorer la croissance des bénéfices au-delà des synergies ponctuelles pour montrer que plus grand est en réalité plus rentable. »

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