Vous venez d’acheter une maison ou envisagez de refinancer ? Voici quelque chose que la plupart des gens ne réalisent pas : vous pourriez déduire beaucoup plus de vos frais de clôture que vous ne le pensez, surtout si cela fait dépasser le total de vos déductions détaillées le seuil de la déduction standard.

Tout d’abord, laissez-moi clarifier la grande idée reçue : tous les frais de clôture ne sont pas déductibles fiscalement. L’IRS est assez sélectif sur ce qui compte. En général, si c’est une dépense liée à la taxe ou aux intérêts, vous avez une chance de la déduire. Mais il y a certaines dépenses que l’IRS classe comme intérêts que la plupart d’entre nous ne penseraient pas automatiquement comme telles.

Décomposons ce que les frais de clôture sont déductibles d’un point de vue fiscal lorsque vous achetez. Les taxes foncières sont déductibles l’année où vous les payez, mais il y a un plafond — vous ne pouvez déduire que jusqu’à 10 000 $ combinés pour les taxes foncières, taxes de vente, et taxes sur le revenu d’État/local. Si vous êtes marié et déposez séparément, cette limite tombe à 5 000 $.

Ensuite, il y a les intérêts prépayés. Lorsque vous clôturez en milieu de mois, vous devez à la banque des intérêts pour ces jours partiels avant votre premier paiement officiel. Cela est déductible comme les intérêts hypothécaires réguliers. En parlant d’intérêts hypothécaires, si votre prêt est garanti par votre maison et que l’argent a été utilisé pour acheter ou améliorer votre résidence principale ou secondaire, vous pouvez le déduire. Il y a une limite cependant — seuls les intérêts sur les 750 000 $ de dette hypothécaire sont éligibles (ou 375 000 $ si vous déposez séparément).

Les points de réduction sont un autre aspect que les gens oublient souvent. Ces points que vous payez pour réduire votre taux d’intérêt ? L’IRS les considère comme des intérêts prépayés, donc ils sont généralement déductibles dans l’année où vous les payez. Il en va de même pour les frais d’origination du prêt — les frais de souscription et de traitement que votre prêteur vous facture. Vous pouvez même les déduire si le vendeur les a payés en votre nom, à condition que certaines conditions soient remplies.

Les primes d’assurance hypothécaire sont aussi déductibles — que ce soit la PMI, les frais de financement VA, les frais de garantie USDA ou l’assurance FHA. Sachez simplement que cette déduction s’ajuste en fonction du revenu, alors vérifiez les règles en vigueur avant de la réclamer.

Voici ce qui ne qualifie pas : évaluations immobilières, inspections, assurance titre, frais d’entiercement, honoraires d’avocat, frais HOA, frais d’inondation, garanties, rapports de crédit, taxes de transfert, et beaucoup d’autres choses. C’est frustrant, mais seules les intérêts hypothécaires et les taxes foncières bénéficient du traitement déductible.

Si vous vendez, la situation change un peu. Vous ne déduirez pas les frais de clôture de la même façon, mais vous pouvez ajouter certains frais au coût de base de votre maison — recherches de titre, honoraires juridiques, frais d’enregistrement, coûts d’arpentage, et taxes de transfert. Les commissions immobilières et autres frais de vente comptent aussi. Ajouter ces coûts à votre base réduit votre impôt sur les gains en capital lorsque vous vendez avec un profit.

En résumé : comprendre quels frais de clôture sont déductibles fiscalement peut avoir un impact sérieux sur votre situation fiscale, surtout l’année où vous achetez ou refinancez. Il pourrait être judicieux de détailler vos déductions plutôt que de prendre la déduction standard si vos frais de clôture vous font dépasser ce seuil. Cela vaut vraiment la peine de faire les calculs ou de consulter un professionnel de la fiscalité pour votre situation spécifique.