KB Kookmin Bank a plafonné ses prêts hypothécaires à 300 millions de won, tandis que la Shinhan Bank a suspendu les nouvelles inscriptions à ses produits MCG (Mortgage Credit Guarantee) et MCI (Mortgage Credit Insurance) à partir du 10 juillet, réduisant ainsi les plafonds de prêts de 50 millions de won, après une hausse record des prêts aux ménages en juin. En juin, les prêts hypothécaires aux ménages ont augmenté de 7,6 billions de won dans les banques, soit la moitié du total de 15,7 billions de won sur le premier semestre, les prêts hypothécaires progressant de 4,3 billions de won pour atteindre le plus haut niveau depuis juin de l’année précédente. Lee Chang-moo, professeur à l’université Hanyang, a déclaré que l’« escalier immobilier » est en train d’être coupé, car le rôle des prêts hypothécaires est d’offrir des opportunités d’achat de logement sur la base d’un revenu futur stable des jeunes. Avec des prix moyens des appartements à Séoul à 13 milliards de won et des plafonds hypothécaires à 300 millions de won, les acheteurs doivent désormais disposer d’environ 10 milliards de won de fonds propres pour acheter un bien à Séoul. Les autorités financières ont annoncé des plans visant à publier des mesures réglementaires supplémentaires ciblant les propriétaires occupants non résidents d’une seule maison, à la fin de ce mois.
Les restrictions hypothécaires des banques créent une barrière de 10 milliards de won en fonds propres
KB Kookmin Bank a imposé un plafond de 300 millions de won sur les prêts hypothécaires, tandis que Shinhan Bank a stoppé les nouvelles inscriptions dans ses programmes MCG (Mortgage Credit Guarantee) et MCI (Mortgage Credit Insurance) à partir du 10 juillet, réduisant ainsi les montants de prêts disponibles de 50 millions de won. Ces restrictions ont suivi une hausse des prêts aux ménages en juin de 7,6 billions de won dans les banques, qui représentait la moitié de l’augmentation de 15,7 billions de won enregistrée au cours du premier semestre de l’année. Les prêts hypothécaires, à eux seuls, ont augmenté de 4,3 billions de won en juin, ce qui constitue la plus forte hausse mensuelle depuis juin de l’année précédente. Avec un prix moyen de transaction des appartements à Séoul à 13 milliards de won, les acheteurs potentiels doivent désormais disposer d’environ 10 milliards de won de fonds propres pour finaliser un achat dans le cadre des nouvelles contraintes de crédit. Lee Chang-moo a souligné que ces mesures sapent l’objectif initial du crédit hypothécaire, qui consiste à permettre aux générations plus jeunes d’accéder à la propriété grâce à la croissance attendue des revenus.
Les prix de l’habitat en province du Gyeonggi bondissent malgré de nouvelles réglementations
Au cours de la première semaine de juillet (au 6 juillet), les prix des appartements dans la zone métropolitaine de Séoul ont progressé de 0,22 %, après 0,20 % la semaine précédente, Séoul augmentant de 0,30 % et la province du Gyeonggi avançant de 0,23 %. Hwaseong Dongtan a maintenu une hausse de 1,29 % même après avoir été désignée zone réglementée, tandis que l’augmentation de Yongin Giheung est passée de 0,39 % à 0,56 % et celle de Guri de 0,30 % à 0,64 %. Les zones voisines non soumises aux nouvelles restrictions ont également enregistré des hausses plus fortes : Hwaseong Byeongjeom a monté de 0,25 %, Namyangju de 0,21 % et Suwon Gwonseon de 0,26 %. La croissance hebdomadaire des prix à Suwon Yeongtong a triplé, passant de 0,41 % à 1,19 % en une seule semaine. Nam Hyuk-woo de l’Institut de recherche sur l’immobilier de Woori Bank a attribué ces mouvements à l’optimisme concernant le cycle économique de l’industrie des semi-conducteurs, avec une demande qui se déplace des zones du sud du Gyeonggi vers des régions voisines relativement plus abordables. Les prix des jeonse (dépôts de location à long terme) ont aussi progressé en parallèle, augmentant le fardeau des coûts de logement pour les résidents.
La taxe foncière projetée dépasserait 10 billions de won avec l’ajustement à la juste valeur
Le Bureau budgétaire de l’Assemblée nationale a estimé que l’augmentation du ratio de juste valeur pour l’impôt complet sur l’immobilier, de 60 % actuellement à 80 %, ferait grimper les taxes de détention de biens résidentiels à 10,0658 billions de won en 2026, soit +15,7 % par rapport aux niveaux actuels. Si le ratio atteint 95 %, le total des taxes de détention monterait à 10,7726 billions de won, représentant une hausse de 23,8 %. Les taxes sur les biens résidentiels à Séoul passeraient de 4,5191 billions de won à 5,4721 billions de won dans le scénario à 80 %, soit +21,1 %. La taxe foncière complète par personne augmenterait de 3,24 millions de won à 6,24 millions de won avec un ratio de 80 %, et à 7,8 millions de won avec un ratio de 95 %. L’analyse a indiqué que les propriétés de forte valeur et les propriétaires de plusieurs logements seraient ceux dont la hausse du fardeau fiscal serait la plus marquée. Parmi les grandes villes, Séoul a enregistré la plus forte hausse projetée en pourcentage de la charge fiscale liée à l’immobilier.
Le gouvernement prolonge l’exonération fiscale pour les logements invendus hors zone capitale
Le gouvernement prévoit de prolonger l’exonération fiscale des logements invendus post-achèvement dans les régions hors zone capitale d’un an, jusqu’à la fin de 2027, en incluant la mesure dans un projet de révision fiscale qui sera publié à la fin de ce mois. L’exonération permet aux ménages d’un seul logement de conserver les avantages fiscaux liés à un logement, dont l’exonération de 1,2 milliard de won sur les plus-values en capital, la déduction de détention à long terme jusqu’à 80 % et l’abattement de base de 1,2 milliard de won sur la taxe foncière complète, lors de l’achat d’unités supplémentaires invendues post-achèvement en dehors de la zone capitale, d’une surface de 85 mètres carrés ou moins et d’une valeur d’acquisition de 700 millions de won ou moins. En mai, les unités situées hors zone capitale représentaient 83,6 % (24 522 unités) du total national de 29 350 logements invendus post-achèvement. Un responsable gouvernemental a expliqué que le stock invendu accumulé dans les régions pourrait entraîner des ralentissements dans le secteur de la construction et affaiblir la confiance des consommateurs. Hong Ki-yong, professeur émérite à l’université d’Incheon, a estimé que même avec la prolongation, les acheteurs potentiels pourraient hésiter en raison de l’incertitude concernant les changements futurs de politique fiscale, limitant l’efficacité de la mesure pour stimuler la demande de logements régionaux.
Les rendements des obligations mondiales montent au milieu des tensions géopolitiques
Le 8 juillet (heure locale), le rendement des bons du Trésor américain à 10 ans a augmenté de 2,9 points de base à 4,581 %, atteignant son plus haut niveau depuis mai, alors que les tensions militaires entre les États-Unis et l’Iran se sont intensifiées. Les prix du Brent et du WTI ont bondi de 4 % à 5 %, ravivant les inquiétudes liées à l’inflation. Les procès-verbaux du FOMC de juin ont révélé qu’une minorité de membres du comité a discuté de la nécessité d’envisager une hausse du taux d’intérêt directeur à la lumière de l’évolution du conflit au Moyen-Orient. Les procès-verbaux ont indiqué que presque tous les membres estimaient qu’un certain degré de resserrement serait nécessaire si des scénarios à la hausse se matérialisent. Le rendement des obligations d’État japonaises à 10 ans a également grimpé à 2,90 %, marquant le plus haut niveau depuis septembre 1996—environ 30 ans. Les hausses simultanées des rendements dans les principaux marchés obligataires ont reflété l’intensification des tensions sur les marchés mondiaux des titres à revenu fixe.
FAQ
Que se sont fait KB Kookmin Bank et Shinhan Bank en juillet au sujet des prêts hypothécaires ?
KB Kookmin Bank a plafonné les prêts hypothécaires à 300 millions de won, et Shinhan Bank a suspendu les nouvelles inscriptions à ses produits MCG et MCI à partir du 10 juillet, réduisant ainsi les plafonds de prêts de 50 millions de won.
Pourquoi les banques sud-coréennes ont-elles imposé des limites plus strictes aux prêts hypothécaires ?
Les restrictions ont suivi une hausse record des prêts aux ménages en juin : les prêts des banques aux ménages ont augmenté de 7,6 billions de won—la moitié du total du premier semestre—et les prêts hypothécaires ont progressé de 4,3 billions de won jusqu’au plus haut niveau mensuel depuis juin de l’année précédente.
De combien augmenteraient les taxes sur les biens si le ratio de juste valeur passe à 80 % ?
Le Bureau budgétaire de l’Assemblée nationale a estimé que porter le ratio à 80 % augmenterait les taxes de détention de biens résidentiels pour 2026 à 10,0658 billions de won, soit +15,7 %, avec une hausse de la taxe foncière complète par personne, passant de 3,24 millions de won à 6,24 millions de won.
