KB Kookmin Bank limitó los préstamos hipotecarios a 300 millones de won y Shinhan Bank suspendió las nuevas inscripciones de los productos MCG (Mortgage Credit Guarantee) y MCI (Mortgage Credit Insurance) desde el 10 de julio, reduciendo efectivamente los topes de los préstamos en 50 millones de won, tras el repunte de junio en los préstamos hipotecarios a los hogares. En junio, los préstamos hipotecarios de los bancos a los hogares aumentaron en 7,6 billones de won, lo que representó la mitad del total del primer semestre de 15,7 billones de won, y los préstamos hipotecarios se incrementaron en 4,3 billones de won hasta el nivel más alto desde junio del año pasado. Lee Chang-moo, profesor en la Universidad Hanyang, afirmó que se está cortando la escalera de la vivienda, ya que la función de los préstamos hipotecarios es ofrecer oportunidades de compra de vivienda en base a los ingresos futuros estables de los jóvenes. Con los precios medios de los apartamentos en Seúl en 13 mil millones de won y los límites hipotecarios en 300 millones de won, los compradores ahora necesitan aproximadamente 10 mil millones de won de capital propio para adquirir un inmueble en Seúl. Las autoridades financieras anunciaron planes para publicar medidas regulatorias adicionales dirigidas a propietarios de una sola vivienda no residentes a finales de este mes.
Las restricciones a hipotecas de los bancos crean un umbral de capital de 10 mil millones de won
KB Kookmin Bank impuso un tope de 300 millones de won a los préstamos hipotecarios, mientras que Shinhan Bank detuvo las nuevas inscripciones en sus programas MCG (Mortgage Credit Guarantee) y MCI (Mortgage Credit Insurance) desde el 10 de julio, reduciendo efectivamente los montos de préstamo disponibles en 50 millones de won. Las restricciones siguieron a un aumento de préstamos a los hogares en junio de 7,6 billones de won en los bancos, que representó la mitad del incremento de 15,7 billones de won registrado en la primera mitad del año. Los préstamos hipotecarios, por sí solos, crecieron 4,3 billones de won en junio, marcando el mayor aumento mensual desde junio del año anterior. Con el precio medio de transacción de un apartamento en Seúl en 13 mil millones de won, los compradores potenciales ahora necesitan aproximadamente 10 mil millones de won de capital financiado por cuenta propia para completar una compra bajo las nuevas limitaciones de financiación. Lee Chang-moo señaló que las medidas debilitan el propósito original del crédito hipotecario, que es permitir que las generaciones más jóvenes accedan a la propiedad de vivienda mediante el crecimiento esperado de sus ingresos.
Los precios de la vivienda en la provincia de Gyeonggi suben pese a las nuevas regulaciones
Durante la primera semana de julio (hasta el 6 de julio), los precios de los apartamentos en el área metropolitana de Seúl subieron un 0,22%, frente al 0,20% de la semana anterior: Seúl aumentó un 0,30% y la provincia de Gyeonggi avanzó un 0,23%. Hwaseong Dongtan mantuvo una ganancia del 1,29% incluso después de ser designada como zona regulada, mientras que el incremento de Yongin Giheung aceleró del 0,39% al 0,56% y el de Guri del 0,30% al 0,64%. Las zonas cercanas que no están sujetas a las nuevas restricciones también registraron subidas mayores: Hwaseong Byeongjeom subió un 0,25%, Namyangju un 0,21% y Suwon Gwonseon un 0,26%. El crecimiento semanal de precios en Suwon Yeongtong se triplicó del 0,41% al 1,19% en una sola semana. Nam Hyuk-woo, de la Woori Bank Real Estate Research Institute, atribuyó el movimiento de precios al optimismo sobre el ciclo empresarial de la industria de semiconductores, con el desplazamiento de la demanda desde las zonas del sur de Gyeonggi hacia regiones vecinas relativamente más asequibles. Los precios de los jeonse (depósitos de alquiler a largo plazo) también subieron en paralelo, incrementando la carga de costos de vivienda para los residentes reales.
Se proyecta que el impuesto a la propiedad supere los 10 billones de won con el ajuste al valor justo
La Oficina Presupuestaria de la Asamblea Nacional proyectó que elevar la proporción del valor de mercado justo para el impuesto integral sobre bienes raíces, del 60% actual al 80%, incrementaría los impuestos de tenencia de propiedades residenciales hasta 10,0658 billones de won en 2026, un 15,7% más que los niveles actuales. Si la proporción alcanza el 95%, los impuestos totales de tenencia subirían a 10,7726 billones de won, lo que representaría un aumento del 23,8%. Los impuestos a la propiedad residencial en Seúl aumentarían de 4,5191 billones de won a 5,4721 billones de won bajo el escenario del 80%, lo que supone una subida del 21,1%. El impuesto integral de bienes raíces per cápita pasaría de 3,24 millones de won a 6,24 millones de won con una proporción del 80%, y a 7,8 millones de won con el 95%. El análisis indicó que las propiedades de alto valor y los propietarios de múltiples viviendas enfrentarían los mayores incrementos en la carga fiscal. Entre las principales ciudades, Seúl registró el mayor aumento porcentual proyectado en la responsabilidad por impuestos a la propiedad.
El Gobierno amplía la exención fiscal para viviendas no vendidas en regiones no capital
El Gobierno planea extender la exención fiscal para viviendas no vendidas después de la finalización en regiones no capital por un año, hasta finales de 2027, incluyendo la medida en un proyecto de revisión fiscal que se publicará al final de este mes. La exención permite a los hogares de vivienda única conservar los beneficios fiscales de una sola vivienda —incluida una exención de 1,2 billones de won en impuesto sobre ganancias de capital, hasta una deducción por tenencia a largo plazo del 80% y una deducción básica de 1,2 billones de won en impuesto integral sobre bienes raíces— al comprar unidades adicionales no vendidas después de la finalización fuera de la región capital, con una superficie de 85 metros cuadrados o menos y un valor de adquisición de 700 millones de won o menos. A mayo, las unidades de regiones no capital representaban el 83,6% (24.522 unidades) del total nacional de 29.350 viviendas no vendidas después de la finalización. Un funcionario del Gobierno explicó que el inventario acumulado de viviendas no vendidas en áreas regionales podría derivar en desaceleraciones del sector de la construcción y debilitar el sentimiento del consumidor. Hong Ki-yong, profesor emérito de la Universidad de Incheon, evaluó que incluso con la ampliación, los compradores potenciales podrían dudar debido a la incertidumbre sobre cambios futuros en la política fiscal, limitando la efectividad de la medida para estimular la demanda de vivienda regional.
Rendimientos de bonos globales suben en medio de tensiones geopolíticas
El 8 de julio (hora local), el rendimiento del Tesoro de EE. UU. a 10 años subió 2,9 puntos básicos hasta el 4,581%, alcanzando el nivel más alto desde mayo, mientras se intensificaban las tensiones militares entre Estados Unidos e Irán. Los precios del crudo Brent y del WTI saltaron un 4% hasta 5%, elevando las preocupaciones sobre la inflación. Las actas de la reunión del FOMC de junio revelaron que una minoría de los miembros del comité discutió la necesidad de considerar elevar la tasa de interés de referencia a la luz de los acontecimientos del conflicto en Oriente Medio. Las actas indicaron que prácticamente todos los miembros consideraron que sería necesario algún grado de endurecimiento si se materializaban escenarios alcistas. El rendimiento de los bonos gubernamentales de Japón a 10 años también subió hasta el 2,90%, marcando el nivel más alto desde septiembre de 1996: aproximadamente 30 años. El incremento simultáneo de los rendimientos en los principales mercados de bonos reflejó el aumento de las tensiones en los mercados globales de renta fija.
Preguntas frecuentes
¿Qué hicieron KB Kookmin Bank y Shinhan Bank en julio respecto a los préstamos hipotecarios?
KB Kookmin Bank limitó los préstamos hipotecarios a 300 millones de won, y Shinhan Bank suspendió las nuevas inscripciones en los productos MCG y MCI desde el 10 de julio, reduciendo efectivamente los topes de los préstamos en 50 millones de won.
¿Por qué los bancos de Corea del Sur impusieron límites más estrictos para los préstamos hipotecarios?
Las restricciones siguieron a un aumento en junio de los préstamos a los hogares: el crédito bancario a los hogares aumentó en 7,6 billones de won —la mitad del total del primer semestre— y los préstamos hipotecarios subieron en 4,3 billones de won hasta el nivel mensual más alto desde junio del año anterior.
¿Cuánto aumentarían los impuestos a la propiedad si la proporción del valor de mercado justo sube al 80%?
La Oficina Presupuestaria de la Asamblea Nacional proyectó que elevar la proporción al 80% incrementaría en 2026 los impuestos de tenencia de propiedades residenciales hasta 10,0658 billones de won, un 15,7% más, con el impuesto integral de bienes raíces per cápita pasando de 3,24 millones de won a 6,24 millones de won.
