قيدت KB Kookmin Bank القروض العقارية بمبلغ 300 مليون وون، وأوقفت Shinhan Bank التسجيل في المنتجات الجديدة الخاصة بـ MCG (Mortgage Credit Guarantee) وMCI (Mortgage Credit Insurance) اعتبارًا من 10 يوليو، مما أدى إلى خفض حدود القروض فعليًا بمقدار 50 مليون وون، وذلك بعد ارتفاع قياسي في قروض الأسر في يونيو. في يونيو، زادت قروض الأسر لدى البنوك بمقدار 7.6 تريليون وون، وهو ما يمثل نصف إجمالي الزيادة البالغ 15.7 تريليون وون في النصف الأول، إذ ارتفعت قروض الرهن العقاري بمقدار 4.3 تريليون وون إلى أعلى مستوى منذ يونيو من العام الماضي. وقال Lee Chang-moo، أستاذ في جامعة Hanyang، إن «سُلّم السكن» يتم قطعه، إذ إن وظيفة القروض العقارية هي توفير فرص شراء المساكن استنادًا إلى دخلٍ مستقبليّ مستقر لدى الشباب. ومع متوسط أسعار شقق سيول عند 13 مليار وون وحدود الرهن العقاري عند 300 مليون وون، بات على المشترين توفير ما يقارب 10 مليارات وون كرأس مال ذاتي لشراء عقار في سيول. وأعلنت السلطات المالية خططًا للإفراج عن تدابير تنظيمية إضافية تستهدف الملاك غير المقيمين لِمسكن واحد في نهاية هذا الشهر.
قيود الرهن العقاري لدى البنوك تخلق حاجزًا لرأس مال ذاتي بقيمة 10 مليارات وون
فرضت KB Kookmin Bank سقفًا قدره 300 مليون وون على القروض العقارية، بينما أوقفت Shinhan Bank تسجيل طلبات جديدة في برامجها MCG (Mortgage Credit Guarantee) وMCI (Mortgage Credit Insurance) بدءًا من 10 يوليو، ما خفّض المبالغ المتاحة للقروض فعليًا بمقدار 50 مليون وون. جاءت هذه القيود عقب زيادة قروض الأسر في يونيو بمقدار 7.6 تريليون وون لدى البنوك، والتي شكلت نصف الزيادة البالغة 15.7 تريليون وون المسجلة في النصف الأول من العام. وعلى مستوى القروض العقارية وحدها، ارتفعت بمقدار 4.3 تريليون وون في يونيو، مسجلةً أكبر زيادة شهرية منذ يونيو من العام السابق. ومع كون متوسط سعر معاملة الشقة في سيول يبلغ 13 مليار وون، يحتاج المشترون المرتقبون الآن إلى نحو 10 مليارات وون كرأس مال ذاتي لإتمام صفقة شراء في ظل قيود الإقراض الجديدة. وأشار Lee Chang-moo إلى أن هذه الإجراءات تُضعف الغاية الأصلية من الإقراض العقاري، المتمثلة في تمكين الأجيال الأصغر من الوصول إلى ملكية المنازل من خلال نمو الدخل المتوقع.
ارتفاع أسعار الإسكان في مقاطعة جيونجغي رغم اللوائح الجديدة
خلال الأسبوع الأول من يوليو (اعتبارًا من 6 يوليو)، ارتفعت أسعار الشقق في منطقة العاصمة سيول بنسبة 0.22%، مقارنةً بـ 0.20% في الأسبوع السابق، حيث ارتفع سيول بنسبة 0.30% وتقدمت مقاطعة جيونجغي بنسبة 0.23%. حافظت Hwaseong Dongtan على مكسب قدره 1.29% حتى بعد تصنيفها منطقة خاضعة للتنظيم، بينما تسارعت وتيرة ارتفاع Yongin Giheung من 0.39% إلى 0.56%، وارتفع Guri من 0.30% إلى 0.64%. وسجلت المناطق المجاورة غير الخاضعة للقيود الجديدة زيادات أكبر أيضًا: ارتفعت Hwaseong Byeongjeom بنسبة 0.25%، وNamyangju بنسبة 0.21%، وSuwon Gwonseon بنسبة 0.26%. وتضاعفت وتيرة نمو الأسعار الأسبوعية في Suwon Yeongtong من 0.41% إلى 1.19% خلال أسبوع واحد. ونسب Nam Hyuk-woo من معهد أبحاث العقارات لدى Woori Bank تحركات الأسعار إلى التفاؤل تجاه دورة أعمال صناعة أشباه الموصلات، مع انتقال الطلب من مناطق جنوب مقاطعة جيونجغي إلى مناطق مجاورة أكثر affordability. كما ارتفعت أسعار «جيونسِه» (وديعة إيجار طويلة الأجل) بالتوازي، ما زاد عبء تكاليف السكن على المقيمين فعليًا.
ضريبة الملكية المتوقعة لتتجاوز 10 تريليونات وون ضمن تعديل القيمة العادلة
توقع مكتب ميزانية الجمعية الوطنية أن رفع نسبة القيمة السوقية العادلة لضريبة العقار الشاملة من النسبة الحالية 60% إلى 80% سيؤدي إلى وصول ضرائب حيازة العقارات السكنية إلى 10.0658 تريليون وون في 2026، أي بزيادة قدرها 15.7% عن المستويات الحالية. وإذا وصلت النسبة إلى 95%، فستنمو ضرائب الحيازة الإجمالية إلى 10.7726 تريليون وون، بما يعادل زيادة 23.8%. وستقفز ضرائب العقار السكني في سيول من 4.5191 تريليون وون إلى 5.4721 تريليون وون في سيناريو 80%، أي بزيادة 21.1%. ومن المتوقع أن ترتفع ضريبة العقار الشاملة للفرد من 3.24 مليون وون إلى 6.24 مليون وون عند نسبة 80%، وإلى 7.8 مليون وون عند 95%. وأشارت الدراسة إلى أن العقارات مرتفعة القيمة ومالكي المنازل المتعددة سيواجهون أكبر زيادات في العبء الضريبي. ومن بين المدن الرئيسية، سجلت سيول أكبر نسبة متوقعة من الزيادة في التزام ضريبة العقار.
الحكومة تمدد الإعفاء الضريبي للعقارات السكنية غير المبيعة خارج نطاق رأس المال
تخطط الحكومة لتمديد الإعفاء الضريبي عن العقارات السكنية غير المبيعة بعد إتمام البناء في المناطق غير التابعة للعاصمة لمدة سنة إضافية حتى نهاية 2027، من خلال إدراج الإجراء في مشروع تعديل ضريبي سيتم إطلاقه في نهاية هذا الشهر. يتيح الإعفاء للأسر المالكة لمنزل واحد الاحتفاظ بمزايا ضريبة منزل واحد—including 1.2 مليار وون إعفاء من ضريبة أرباح رأس المال، وحتى 80% خصم الحيازة الطويلة الأجل، و1.2 مليار وون إعفاء أساسي من ضريبة العقار الشاملة—عند شراء وحدات إضافية غير مبيعة بعد إتمام البناء خارج نطاق العاصمة بمساحة أرضية 85 مترًا مربعًا أو أقل وقيمة اقتناء 700 مليون وون أو أقل. وحتى مايو، كانت وحدات المناطق غير التابعة للعاصمة تمثل 83.6% (24,522 وحدة) من إجمالي 29,350 منزلًا غير مبيع بعد إتمام البناء على مستوى البلاد. وشرح مسؤول حكومي أن المخزون المتراكم من العقارات غير المبيعة في المناطق قد يؤدي إلى تباطؤ في قطاع البناء وضعف في معنويات المستهلكين. وقدّر Hong Ki-yong، أستاذ متقاعد في جامعة Incheon، أنه حتى مع تمديد الإعفاء، قد يتردد المشترون المرتقبون بسبب عدم اليقين بشأن تغييرات السياسة الضريبية المستقبلية، مما يحد من فعالية الإجراء في تحفيز الطلب على السكن في المناطق.
ارتفاع عوائد السندات عالميًا وسط توترات جيوسياسية
في 8 يوليو (بتوقيت محلي)، ارتفع عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات بمقدار 2.9 نقطة أساس إلى 4.581%، ليصل إلى أعلى مستوى منذ مايو، مع تصاعد التوترات العسكرية بين الولايات المتحدة وإيران. وقفزت أسعار خام برنت وWTI بنسبة 4% إلى 5%، مما عزز مخاوف التضخم. وكشفت محاضر اجتماع لجنة السوق المفتوحة الفيدرالية لشهر يونيو أن أقلية من أعضاء اللجنة ناقشت ضرورة النظر في رفع سعر الفائدة القياسي في ضوء تطورات الصراع في الشرق الأوسط. وأوضحت المحاضر أن ما يقرب من جميع الأعضاء رأوا أن نوعًا من التشديد سيكون ضروريًا إذا تحققت سيناريوهات صعودية. كما ارتفع عائد سندات الحكومة اليابانية لأجل 10 سنوات إلى 2.90%، مسجلًا أعلى مستوى منذ سبتمبر 1996—أي ما يقرب من 30 عامًا. وساهم التزامن في ارتفاع العوائد عبر أسواق السندات الرئيسية في عكس تزايد التوترات في أسواق الدخل الثابت العالمية.
الأسئلة الشائعة
ما الذي قامت به KB Kookmin Bank وShinhan Bank في يوليو فيما يتعلق بالقروض العقارية؟
قيدت KB Kookmin Bank القروض العقارية بمبلغ 300 مليون وون، وأوقفت Shinhan Bank التسجيلات الجديدة في منتجات MCG وMCI من 10 يوليو، مما خفض حدود القروض فعليًا بمقدار 50 مليون وون.
لماذا فرضت البنوك الكورية الجنوبية قيودًا أشد على الإقراض العقاري؟
جاءت القيود عقب طفرة في قروض الأسر في يونيو، إذ زاد الإقراض من البنوك للأسر بمقدار 7.6 تريليون وون—نصف إجمالي أول ستة أشهر—مع ارتفاع القروض العقارية بمقدار 4.3 تريليون وون إلى أعلى مستوى شهري منذ يونيو من العام السابق.
كم قد ترتفع ضرائب العقار إذا ارتفعت نسبة القيمة السوقية العادلة إلى 80%؟
توقع مكتب ميزانية الجمعية الوطنية أن رفع النسبة إلى 80% سيزيد ضرائب حيازة العقارات السكنية في 2026 إلى 10.0658 تريليون وون، أي بزيادة قدرها 15.7%، مع قفز ضريبة العقار الشاملة للفرد من 3.24 مليون وون إلى 6.24 مليون وون.
